借地や借家などで、大家の都合で立ち退いてもらいたいケースもあるでしょう。
このように大家側の都合による立ち退きとなる場合、基本的には立退料の支払いが発生します。
とはいえ、立退料を支払えば必ずしもスムーズに退去してもらえるわけではないので、交渉のポイントや適切な立退料などを押さえておくことが重要です。
この記事では、大家都合で退去してもらう際の立退料の相場や交渉方法、拒否されたときの対処法などを分かりやすく解説します。
大家都合で退去させることはできる？
たとえば、「大家が貸している家に住む必要が出てきた」「貸している土地を自分で活用したい」など、大家側の都合で退去をお願いしなければならないケースがあります。
このように、大家都合で立ち退いてもらうことは可能ですが、賃貸借契約では借主の権利が強く守られているため、そのハードルは非常に高いのが現実です。
大家都合の退去には正当事由が必要
借主が借地や借家を利用する権利は、「借地借家法」と呼ばれる法律によって守られており、貸主側から退去（契約の解除）を求めることは容易ではありません。
基本的には、契約期間終了を待って「契約を更新しない」という形で契約を終了させる方法が一般的です。
しかし、契約期間終了時には借主側に契約を更新する権利があるため、貸主が更新を拒否するには正当な事由が必要です。
この正当な事由がない限り、貸主側の更新拒否は認められません。
正当な事由としては、以下のようなものが挙げられます。
- 建物が老朽化し倒壊の危険性がある
- 借主が家賃を滞納している
- 借主に騒音などの迷惑行為がある
- 貸主が土地や建物を使用せざるとえない合理的な理由がある
しかし、正当な事由は貸主側が勝手に決められるのではなく、借主の事情も考慮されたうえで判断されます。
とくに借家は借主の生活基盤であることから、借主側の事情が優先されやすい点には注意が必要です。
また、たとえ正当な事由がある場合でも、退去には基本的に交渉が必要となり、交渉が成立しないケースもあります。
さらに、大家側から退去を求める際には、正当な理由があることに加えて立退料を支払うのが一般的です。
なお、賃貸借契約で契約更新が認められるのは「普通借家（借地）契約」を締結している場合に限られます。
一方、「定期借家（借地）契約」では、契約期間が終了すれば契約は終了し、更新が認められないため退去が必要になる点にも注意しましょう。
立退料は法律で定められていない
立退料は法律で定められたものではなく、支払わなくても法律に違反するわけではありません。
そのため、立ち退き交渉する際には立退料を支払わずに退去を求めるケースもあります。
とはいえ、住んでいる場所を退去せざるをえない借主の負担は大きいものです。
物件を気に入っている場合などは、退去に前向きになれないこともあるでしょう。
そのような借主の事情や経済的損失の補填として、立退料を支払うのが一般的なのです。
立退料を支払うことで正当事由を補完できる
借地借家法第28条1では、正当な事由があると認める要素の一つに「賃借人に対して財産の給付をする旨の申出」を上げており、この財産の給付が立退料にあたります。
つまり、立退料には正当な事由と認められるのに足りない部分を補う役割もあるのです。
そのため、貸主の正当事由が弱くても、十分な立退料を支払うことで立ち退きが認められる可能性があり ます。
大家都合の退去における立退料の相場
借家の場合、立退料は家賃の6か月分～1年分ほどが相場です。
たとえば、家賃が8万円なら42～96万円ほどになってくるでしょう。
立退料は法律に定められたものではないため、明確な料金の設定はありません。
前述したように、正当事由の補填の役割も担うため、正当事由が弱ければ高く、強ければ安くなる傾向もあります。
立退料は、個々の事情や新居の都合なども反映されるため、ケースによって立退料は大きく異なってくるのです。
そのため、立退料を決める際には立退料の内訳を理解しておく必要があります。
立退料の内訳は以下で解説するので参考にしてください。
立ち退き料の内訳
立退料の内訳は、主に以下の3つです。
- 引越し後の新居に要する費用
- 引越しのためにかかる費用
- 慰謝料や迷惑料
それぞれ解説します。
引越し後の新居に要する費用
立ち退きすれば借主は住む家が無くなるので、当然新しい家を探す必要があり、そのための初期費用が必要です。
賃貸の初期費用には以下のような項目があります。
- 敷金・礼金
- 前家賃
- 仲介手数料
- 保証料
- 火災保険料
- 鍵交換費用など
たとえば、敷金・礼金が3ヶ月分、前家賃・仲介手数料・保証料が1ヶ月分、その他費用が1か月分とした場合でも、トータルで6か月分の費用が必要です。
仮に家賃が8万円なら、初期費用だけでも48万円かかってくることになります。
引越しのためにかかる費用
立ち退きの場合、新居に引越すための引っ越し費用も発生します。
引越し費用は、時期や家族構成、引越し先、業者などによっても大きく異なりますが、単身で3～6万円、4人家族で10～20万円ほどかかります。
とくに、2～3月の引越し繁忙期は引越し費用も高額になりやすいので、立退料を押さえたいならこの時期は避けるとよいでしょう。
慰謝料や迷惑料
正当事由で立ち退きを求める場合は迷惑行為とはいえませんが、それでも借主は住む家を追われることからストレスを負います。
また、新居を探したり引っ越しの準備をしたりと、相応の労力も必要でしょう。
そのため、精神的な負担の軽減を目的として、慰謝料・迷惑料が上乗せされるのが一般的です。
さらに、ケースによっては「今の家賃と新居の家賃の差額分」や、「店舗の場合は営業損失分」などが加わることもあります。
ただし、立退料には明確な計算方法がないので、適切な額の設定に悩む場合は弁護士などの専門家へ相談するのがおすすめです。
大家都合の退去をスムーズに進めるための交渉方法
大家都合で退去を求める際は、正当事由があっても交渉が欠かせません。
しかし、交渉の仕方によっては立ち退いてもらえない可能性もあるので、ポイントを押さえて慎重に交渉を進める必要があります。
ここでは、交渉をスムーズに進めるための方法として以下の3つを解説します。
- 退去の理由を明確に伝える
- 適切な退去期間を設ける
- 適切な退去料を提示する
それぞれ見ていきましょう。
退去の理由を明確に伝える
借主に退去を納得してもらうためには、理由をしっかり説明することが重要です。
たとえば、「倒壊の危険性があり住み続けるにはリスクがある」など、借主側のデメリットまできちんと説明できれば納得もしやすいでしょう。
さらに、耐震診断などの納得できる資料があると、説得力が一層高くなります。
ただし、説得したいからといって嘘の退去理由を伝えるのはNGです。
嘘や隠し事があると交渉失敗の要因となるだけでなく、信頼関係も悪化するので、正直な理由を伝えるようにしましょう。
仮に、嘘の理由に基づいて借主が退去した場合、後にその事実が判明すると、損害賠償請求やトラブルに発展する可能性があります。
- 借主が「だまされた」として、契約解除の無効や慰謝料の請求を主張してくる
- 嘘の説明によって退去を急がされた場合、引っ越し費用などの実損分の賠償を求められる
- 信頼関係が完全に失われ、以降の交渉が困難になる
このようなトラブルを避けるためにも、理由は必ず事実に基づいて説明するようにしましょう。
信頼関係を維持し、円満な退去につなげるためにも、正直さと誠意が重要です。
適切な退去期間を設ける
急に「今月中に立ち退いてくれ」と言われても、納得できる借主はいないでしょう。
退去する側にも、新居の手配や引越し準備など、一定の時間が必要です。
そのため、退去を求める際には、借主に負担をかけないよう適切な退去期間を設ける必要があります。
なお、借地借家法では、契約更新しない場合は契約終了日の半年～1年前までに更新しない旨を伝える必要があるので注意しま しょう。
適切な立退料を提示する
借主は退去する際、新居の費用など金銭的な負担も懸念します。
具体的にいくらの立退料が支払われるのかを事前に提示しておくと、金銭的な不安が和らぎ、退去を前向きに検討してもらいやすくなるでしょう。
ただし、立退料には明確な基準がなく、双方の話し合いで決まってくるものです。
相手が納得できるように誠意をもって話し合いながら、立退料を決めていくとよいでしょう。
立退料に関する注意点
立退料に関する注意点としては以下の3つが挙げられます。
- 交渉はできるだけ早く開始する
- 交渉内容は書面で残す
- 入居者の立場に寄り添う
それぞれ見ていきましょう。
交渉はできるだけ早く開始する
立ち退き交渉は、時間をかけて双方が納得できるように行うことが重要です。
時間がない状態で立ち退き交渉しても、相手の理解を得るのは難しいでしょう。
さらに、余裕を持った退去期間を設ける必要もあるので、退去してもらいたいならなるべく早く退去交渉をスタートする必要があります。
交渉内容は書面で残す
口約束だけでは、後々言った・言わないでトラブルになりがちです。
交渉過程についても、前は合意してくれたのに、次の交渉で覚えてないといわれては話しをまとめようがなくなります。
交渉ごとに内容は書面に残しておくと、トラブルなくスムーズな交渉を進めやすくなります。
入居者の立場に寄り添う
交渉を行う際には、入居者の事情も考慮して条件を提示することが大切です。
たとえば、退去にあたり何が支障になっているのかを理解できれば、解決に向けた条件も提示しやすくなるでしょう。
正当な事由があっても、貸主が一方的に退去を迫ると交渉が失敗しやすくなります。
また、貸主側も譲歩できるラインを決めておくことも重要です。
立退料の額や支払いタイミング、退去期間など入居者が納得しやすい条件を提示できれば、スムーズに交渉を進めやすくなるでしょう。
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入居者が退去を拒否する場合はどうすればいい？
退去交渉を進めても相手が応じてくれるとは限りません。
相手に拒否される場合、以下のような対処を検討することになります。
- 話し合いでの解決を目指す
- 解決が難しい場合は明け渡し訴訟を検討する
- 最終的には強制退去を実施する
それぞれ見ていきましょう。
話し合いでの解決を目指す
まずは、話し合いを続けて解決を目指すようにしましょう。
譲歩できる条件は相手に合わすなどで、話し合いでの合意を得られる可能性があります。
訴訟などで解決となると負担も大きくなりやすいので、できるだけ話し合いでの解決が図れるように進めることが重要です。
解決が難しい場合は明け渡し訴訟を検討する
話し合いではどうしても解決できない場合は、裁判所に調停や訴訟を申立てて立ち退きを求めることになります。
調停では、中立的な立場の調停委員が間に 入って話し合いによる解決を目指します。
それでも解決できない場合、最終的には訴訟を起こし、裁判所に判断を下してもらうことになります。
ただし、訴訟を起こしても正当事由が認められなければ、退去してもらえない可能性がある点には注意しましょう。
調停や訴訟を検討する場合は、弁護士のサポートを受けることをおすすめします。
最終的には強制退去を実施する
裁判所に明け渡しが認められ、それでも借主が退去しない場合は、手続きをすることで強制退去させることが可能です。
強制退去にかかった費用は一度貸主が負担しますが、後日借主に対して請求できます。
まとめ
大家都合で退去を求める場合、正当事由が必要です。
さらに、正当事由があっても交渉や立退料の支払いが必要になるのが一般的なので、慎重に退去を求めるようにしましょう。
立退料は家賃の6か月～1年分程が目安ですが、個々のケースによって適切な額は変わってきます。
立退料の設定や交渉に不安がある方は、プロのサポートを得ながら円満な交渉ができるようにするとよいでしょう。
