マイホームを購入する際に、住宅ローンはとても重宝します。しかし、その反面で長期にわたる返済が精神的な負担に感じる人も少なくありません。
可能であれば、早期に完済したいと考える人もいるはずです。そんな時に検討したいのが「繰り上げ返済」です。
ただし、タイミングを誤ると家計に負担がかかったり、思わぬデメリットが発生することも。
そこで当記事では、繰り上げ返済の仕組みから適切なタイミング、メリット・デメリットまで詳しく解説します。
繰り上げ返済の基本的な仕組み
住宅ローンを早期に完済する方法のひとつに「繰り上げ返済」があります。繰り上げ返済は、毎月の決まった返済とは別に、まとまった金額を返済する方法をいいます。
住宅ローンの返済では毎月一定の「元金（借りたお金）」と「利息」を支払うことになります。元金の割合が多ければ、それだけ利息も多くなるのが一般的です。
繰り上げ返済で元金を一気に減らすことで、利息を少なくすることが可能になります。
「期間短縮型」と「返済額軽減型」どっちがいい？
繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つのタイプがあります。どちらもローンの返済負担を減らすという意味では同じですが、自身の環境や状況に合わせて選ぶ必要があります。
期間短縮型
支払う金額はそのままで、ローンの返済期間を短くする方法です。
例えば、住宅ローンを3,000万円、35年返済、金利1.2％で組んだとします。そして、10年後に100万円を「期間短縮型」で繰り上げ返済した場合、 返済期間が約2年短縮、利息が約50万円程度減額されます。
返済期間が短くなることで、支払う利息の総額が大きく減るのが期間短縮型の最大のポイント。「とにかく早くローンを完済したい！」という人に向いています。
返済額軽減型
返済期間はそのままで、毎月の返済額を減らせる方法です。
例えば、住宅ローンを3,000万円、35年返済、金利1.2％で組んだとします。そして、10年後に100万円を「返済額軽減型」で繰り上げ返済した場合、 返済期間は短縮されることはありませんが、 毎月の返済額が数千円〜1万円程度軽減されます。
返済額軽減型は「子どもの教育費がこれから増える」「収入が減る可能性がある」といった状況で、家計にかかる負担を少しでも軽くしたい人に適しています。
繰り上げ返済をするメリット
住宅ローンの繰り上げ返済は、タイミングが適していれば次のようなメリットが得られます。
- 利息の支払い総額を大幅に減らせる
- 返済期間を短縮できる
- 金利上昇に備えられる
- 精神的に楽になり安心感が得られる
以下では、繰り上げ返済を行うことで得られる主なメリットを詳しく解説します。
利息の支払い総額を大幅に減らせる
繰り上げ返済をする最大のメリットは、本来支払うはずだった利息の一部、または多くを節約できる点です。
ローン返済の初期段階では月々の返済額が大きいため、それに伴って利息も多くなりがちです。
返済にかかる金額が多いタイミングで繰り上げ返済をすれば、利息を大幅に節約することができます。結果として返済総額を減らすことにも繋がるのがポイントです。
返済期間を短縮できる
期間短縮型で繰り上げ返済を行えば、ローンの完済時期を前倒しすることができます。
例えば、35年ローンを30年で完済できれば、5年分の利息を減らすことができるでしょう。浮いた利息分のお金があれば、子どもの教育費や老後のために貯金をすることもできます。
金利上昇に備えられる
変動金利型の住宅ローンを利用している場合、どこかのタイミングで金利が上昇する可能性もゼロではありません。
そこで、繰り上げ返済をしてあらかじめ残高を減らしておけば、万が一金利が上がった場合でも利息負担を軽減することができます。
「今は低金利だから大丈夫でしょう」と油断するのではなく、先を見越してリスクに備えておくのが賢明な判断といえるでしょう。
精神的に楽になり安心感が得られる
繰り上げ返済をすることで、精神的に楽になれるのは大きなメリットです。
例えば3,000万円の住宅ローンを組んで、「返済額軽減型」で100万円を前倒しして支払えば、残りの返済期間をおよそ2年短縮することが可能です。
一見すると僅かな年数に思えますが、繰り上げ返済を続けることで返済期間はどんどん短くなります。本来であれば支払う予定だった利息も浮くため、貯金や娯楽費に回してもいいでしょう。
住宅ローンを組めば、夢のマイホームに手は届きます。しかし、その後には数千万円の借金が残ってしまうのが最大のデメリット。
ゴールの見えないマラソンのように、完済までの年数が長ければ長いほど精神的に辛くなってしまいます。
そんな心理的なプレッシャーを軽減する意味でも、繰り上げ返済の利用をお勧めします。
繰り上げ返済をするデメリット
繰り上げ返済は住宅ローンの返済総額を減らすために効果的な手段といえます。しかし、その一方で繰り上げ返済をすることで、次のようなデメリットもあります。
- 手数料がかかることがある
- 家計に負担がかかる可能性がある
- 急な出費に対応しづらくなる
- 住宅ローン控除の恩恵が減ることも
以下では、繰り上げ返済をする前に覚えておきたい代表的なデメリットを解説します。
手数料がかかることがある
金融機関によっては繰り上げ返済をするために、繰上返済手数料を求められる場合があります。
窓口で手続きを行う場合やまとまった金額を一括で返済するケースでは、数万円の手数料が発生することも。
ただし、最近は「ネット手続きなら手数料無料」というケースも増えていますので、繰り上げ返済を検討しているなら事前に確認しておくと良いでしょう。
急な出費に対応しづらくなる
まとまったお金を繰り上げ返済にあててしまうと、万が一の事態が起きた場合に対応することが難しくなります。
例えば、通勤に利用している自動車が故障したり、ケガや病気で入院する可能性もゼロではありません。もしかすると退職や転職で収入が減ってしまう恐れもあります。
こういったトラブルは予測することが難しいため、十分なお金が手元にないと対処できない可能性もあるのです。
住宅ローン控除の恩恵が減る
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを組んでいる人が次の条件を満たすことで、年末時点のローン残高から0.7％の所得税が控除される制度をいいます。
- 自らが居住する住宅であること
- 住宅ローンの返済期間が10年以上であること
- 住宅取得から6か月以内に居住していること
- 控除を受ける年の12月31日まで居住していること
- 床面積が原則50㎡以上
- 合計所得金額が2,000万円以下
例えば、年末時点でローン残高が3,000万円ある場合、控除額は0.7％の21万円になります。
一見すると、住宅ローンを組んだ人にメリットしかないように思えます。しかし、繰り上げ返済をすると控除対象の年末残高が減る点に注意が必要です。
早い段階で完済するために一気に繰り上げ返済すると、ローン残高が減ってしまうため控除額の恩恵も小さくなります。
▼関連記事：住宅ローンの賢い組み方と返し方は？
繰り上げ返済に向いているタイミングは？
繰り上げ返済をするタイミングによっては、メリットをまったく得られない可能性もゼロではありません。
より高い効果を得るには「どのタイミングで繰り上げ返済をするか」が重要なポイントになります。
以下では、繰り上げ返済の恩恵を最大限に活かせるタイミングの一例をご紹介します。
金利が高い時は繰り上げ返済の効果が大きい
住宅ローンの繰り上げ返済は、元金を早めに減らすことで利息の支払いを抑える効果が期待できます。
つまり、ローンの金利が高くなったタイミングや、金利が 高いローンを契約している際に、繰り上げ返済することで、高い恩恵を得られるということです。
例えば、金利2.0％で3,000万円を35年ローンで借りた場合、繰り上げ返済をしなければ利息の総額は約1,200万円以上にもなります。
それに対して数年後に300万円を繰り上げ返済すると、利息支払いを数百万円単位で削減できる可能性があるのです。
逆に、金利が低い状態では、利息の支払い額そのものがすくないため、繰り上げ返済の効果は少なくなる場合があります。
繰り上げ返済は、金利が高いほど得をします。金利が高いローンを契約したり、経済状況が変化して金利が高くなった際は、なるべく早い段階で繰り上げ返済を検討することをお勧めします。
金利が上がる前に元金を減らしておく
金利が高い時に繰り上げ返済をするのはタイミングとして悪くありません。しかし、金利が上がった後では、総返済額は結局上がってしまいます。
そこで、変動金利で住宅ローンを契約している場合は、金利が上がった場合に備えて早めに繰り上げ返済を検討するのも一つの方法です。
金利が上がれば当然ながら返済額や利息負担も増えるため、低金利のうちに元本を減らしておけば、金利上昇の影響を軽減することができます。
現在は低金利が続いていますが、経済状況次第ではいつ金利が上がってもおかしくはありません。
家計を安定させて無理なく返済を続けるためにも、低金利のうちに繰り上げ返済をしておくことも検討しましょう。
▼関連記事：変動金利は一気に上が る？
住宅ローン控除が終わったタイミングが狙い目
住宅ローンを利用している場合、一定の条件を満たせば住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を最大13年間受けることができます。
例えば、ローン残高が2,000万円、控除率が0.7％であれば、年間14万円の税金が軽減される計算です。
ただし注意したいのは、繰り上げ返済によってローン残高を減らしすぎると、住宅ローン控除の恩恵も小さくなってしまう点です。
なぜなら、控除額は年末時点のローン残高によって決まるため、大きな繰り上げ返済を行うと控除額も減ってしまうからです。
裏を返すと、控除期間が終わった後の11年目または14年目が、繰り上げ返済を行うタイミングとして理想的。
節税の恩恵をしっかりと得られたうえで利息を減らすことができるため、より効率的に返済を進めることができます。
家計に余裕が出た時がチャンス
家計に余裕が出た時が、繰り上げ返済をする最適なタイミングのひとつ。出費が多い時期に一気に返済すると、突発的なトラブルに対応できなくなるなど、繰り上げ返済には向いていません。
それに対して、出費が落ち着いたタイミングは繰り上げ返済をするチャンス。例えば、子どもが高校・大学を卒業して教育費の支払いが必要なくなったり、ボーナスなどの臨時収入があるなどが挙げられます。
家計が安定していて、なおかつある程度の生活費を確保できているのであれば、積極的に繰り上げ返済を行うことをお勧めします。
繰り上げ返済の前に確認すべきこと
繰り上げ返済は、住宅ローンの返済期間を短くしたり、 毎月の返済金額を軽くするなど返済の負担を軽くする効果が期待できます。
しかし、目先のメリットだけで返済を進めてしまうと、思わぬトラブルを引き起こす恐れもあります。
繰り上げ返済をする前に「今、本当に返済しても大丈夫？」「返済したらかえって損をしない？」という視点で、事前に確認しておく必要があります。
以下では、繰り上げ返済で後悔しないために、確認しておいた方が良いポイントについて詳しく解説します。
どのタイプで繰り上げ返済をするか
繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。どちらを選ぶかによって得られるメリットが異なるため、家計に及ぼす影響にも差が生まれる点に注意しましょう。
期間短縮型は、毎月の返済額は変えずに返済期間を短縮する方法です。支払う利息を大幅に減らせるため、金利の負担をできるだけ抑えたい人におすすめ。
一方、返済額軽減型は、返済期間はそのままに、月々の支払い額を減らす方法です。家計に余裕を持たせたい人向けです。
繰り上げ返済をする前に「利息をできるだけ減らしたい」「家計に余裕が欲しい」のどちらを目的にしているかを明確にしたうえで、自分に適した方法を選びましょう。
繰り上げ返済に手数料がかかるか
繰り上げ返済を行う際は、事前に手数料が必要か、必要だとしたら金額はどのくらいかをしっかり確認しておきましょう。
金融機関やローン商品によっては、窓口で繰り上げ返済の手続きをすると数千円〜数万円の手数料が発生するケースがあります。
「繰り上げ返済を利用して、少額ずつコツコツ返済したい」と考えている人にとっては、煩わしさを感じるかもしれません。
「頻繁に繰り上げ返済をしてたら、結局手数料で利息分と同じお金が取られた…」という事態になる可能性もゼロではありません。
繰り上げ返済を検討しているなら、手数料の有無などを事前に金融機関のホームページや担当者に確認しておきましょう。
家計に大きな負担が生じないか
繰り上げ返済は利用者にとってメリットが多いのは間違いありません。しかし、タイミングを間違えて家計に家計に大きな負担をかけてしまっては本末転倒です。
生活費や貯金を繰り上げ返済に使うと、急な病気や事故、家の修繕費用など、予期せぬ出費に対応できなくなる恐れがあります。
また、子どもの教育費や老後の備えをしておかないと、せっかくマイホームを購入したとしても、安定した生活を送ることは難しくなるでしょう。
家計に負担をかけず安定して返済を続けるためにも、繰り上げ返済にあてる金額は無理のない範囲に留めることが重要になります。
まとめ
最後までお読みいただきありがとうございます。今回は、住宅ローンの繰り上げ返済に適したタイミングや、無理なく金利負担を抑える方法を解説しました。
住宅ローンの繰り上げ返済は、上手に活用すれば返済期間の短縮や、毎月の返済額を減らすことができます。
「家計の負担を軽くしたい」「早めの完済を目指したい」と考える人にはとても効果的な方法と言えるでしょう。
一方で、繰り上げ返済をするには手数料が必要だったり、まとまった金額を返済にあてると急な出費に対応できないなどのデメリットがあります。
だからこそ繰り上げ返済する際は、住宅ローン控除の終了後、家計に余裕が出たタイミング、経済状況の変化で金利が上がる前など、適切なタイミングを見極める必要があります。
目先のメリットだけにとらわれるのではなく、家計に与える負担を考慮に入れたうえで、長期的な計画をしっかりと立ててから繰り上げ返済を行いましょう。
