離婚という事態に直面すると、財産分与の問題が大きな争点になります。中でも資産価値の大きい家の財産分与の問題は深刻です。特に住宅ローンを返済中であれば、さらに問題を複雑にします。
この記事では、離婚の財産分与について、住宅ローン返済中の対処法と、家を売却する場合の注意点について解説をします。
財産分与とは
離婚による家の財産分与の問題を解決するためには、そもそも「財産分与」とは何かということを知る必要があります。
まず、財産分与の基本的な事項を押さえていきましょう。
財産分与は請求できる
財産分与とは、婚姻期間中に夫婦で築き上げた財産を貢献度に応じて分配することです。
これは民法第768条第1項の
協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができる
を根拠としています。
たとえ妻が専業主婦であったとしても、夫が仕事に専念できる体制を支えたという考えから、婚姻後に築いた財産は、財産分与の対象になります。
財産分与には3種類ある
財産分与は、次の3種類があります。
- 清算的財産分与
- 扶養的財産分与
- 慰謝料的財産分与
精算的財産分与
このうち、最も基本的なものが清算的財産分与です。
精算的財産分与は、離婚の原因がどちらかにあるかにかかわらず、婚姻期間後に築いた財産を平等に分配しようというものです。
たとえ有責配偶者(離婚の原因を作った者）であっても、民法の規定により財産分与の請求は認められます。
また平等に分配するとの考えから、特別な事情がないかぎり、50％ずつ分配されるのが一般的です。
扶養的財産分与
扶養的財産分与は、夫婦の片方が高齢や病気が理由で生活の困窮が予測される場合に、その生計を支えるために行われる財産分与です。
慰謝料的財産分与
慰謝料的財産分与は、いわゆる慰謝料に見合った財産を含めて財産分与するものです。
慰謝料は、財産分与とは別に現金等で支払われるのが一般的ですが、諸事情により慰謝料的財産分与という形で財産分与の中に含まれることがあります。
財産分与の対象にならない家がある
財産分与の対象にならないものを「特有財産」といいます。
民法では特有財産について
夫婦の一方が婚姻前から有する財産及び婚姻中自己の名で得た財産は、その特有財産とする（第762条第1項）
と定めています。
このため、たとえ長年夫婦で居住した家であったとしても、次のような事例に該当するものは、財産分与の対象にはなりません。
- 配偶者が相続によって取得した家
- 婚姻前に既に購入していた家
- 配偶者の親族が全額費用負担して購入をした家
- 配偶者が婚姻前の貯蓄によって購入した家
財産分与で家を分けるときの流れ
現金や預貯金と異なり、家を財産分与するためには、いろいろな事前調査が必要です。
財産分与する資産の中に土地や建物が含まれている場合、どのような流れで進めていけばいいのか確認していきましょう。
土地や建物の所有者を調べる
財産分与に際しては、土地や建物の所有者が誰になっているのかを調べる必要があります。
所有者は購入資金を捻出した人が名義人になっていますから、夫が頭金を支払ったうえで住宅ローンを利用しているのであれば、100％夫の所有になっています。
しかし、結婚後に購入した家であれば、夫単独の所有であっても、夫婦の共有名義であっても、夫婦の共有財産と見なされるので、基本的に大きな違いはありません。
ただし、離婚後引き続きこの家に住むのであれば、居住する人が所有者となる方向で協議を進めた方が後々のトラブルを回避することができます。
現在の不動産所有者の名義が誰になっているのかは、法務局で調べることができます。
管轄が異なっていても調べられますから、すでに別居している場合は、最寄りの法務局で確認可能です。
また、クレジットカードが利用できるのであれば、インターネットによる検索も可能です。
住宅ローンの残債や保証人の有無を調べる
住宅を新婚時代に購入したようなケースでは、あまり住宅ローンの名義や所有者の名義について強いこだわりもなく手続きを進めていることがあります。
このため、自分が認識していなかったのに、住宅ローンの名義人になっていることもあるのです。
反対に家の所有者であると思い込んでいたのに、登記にまったく名前が載っていないこともあります。
離婚の財産分与に際しては、こうした名義について、自分の目でしっかりと確認しておく必要があります。
住宅ローンに関して確認しておくべき事項は、
- ローンの残債
- ローンの名義人
- 保証人の有無
特にローンの残債額は、財産分与の資産の算定に大きく関わってきますから、正確な数字を把握しておく必要があります。
ローンの残債は、借り受けをしている金融機関に確認すれば分かります。
売却によってローンが返済できるのか否かで協議の方向が異なるので、必ず確認しましょう。
ローンの名義 人と所有者が一致しないこともある
不動産の所有者は必ずしも住宅ローン名義人ではないので注意が必要です。
家や土地が夫婦の共同名義であったとしても、住宅ローンは、夫婦のどちらかが単独で借りていることがあります。
家の持ち分は、基本的に投じた金額で割合が決まるために、住宅ローンの利用者のみが所有者になるわけではありません。
特にどちらかが結婚前の貯蓄を住宅資金の一部に充てているようなケースだと、所有の割合が財産分与の協議を進めるうえで重要な要素となります。
連帯保証人を確認する
近年の住宅ローンは、団体信用生命保険に加入することで保証人を不要にするものが増えていますが、まだ保証人を要しているものも少なくありません。
配偶者が保証人になっているものや、親族にお願いしていることもあります。
財産分与の協議の中で、保証人の名義変更や廃止の手続きをしておかないと、万が一ローンを滞納してしまった場合に大きなトラブルに発展してしまいます。
保証人が不明な場合は、CICやJBAなどの金融業界の指定信用情報機関に情報開示をすることで判明します。
ローンの種類を確認する
家を財産分与するときには、住宅ローンの返済方法によって、分与の割合が考慮されることがありますから、住宅ローンの種類を押さえておきましょう。
住宅ローンには、夫のみが名義の場合でも、妻が連帯保証人になっていることがあります。
また夫と妻がそれぞれ別にローンを組むタイプのペアローンもありま す。
財産分与は二等分が基本ですが、資産形成の経緯によっては、どちらか一方のみの財産となるケースもあるでしょう。
ローンの返済状況によって財産分与の金額が変わることもあるので、住宅ローンの種類を正確に確認してください。
家の資産価値を調べる
財産分与をするためには、すべての資産を数値化しないことには、具体的な協議ができません。
特に資産価値の高い不動産は、資産価値がどれだけあるのかによって、財産分与の方法が大きく異なってきますから、正確で客観的なデータが求められます。
実際に売却をすれば、確実に価格を知ることができますが、急いで財産分与をしたい場合や引き続きどちらかが居住するのであれば、この方法は適していません。
このため、家の価格査定を専門家に依頼することで、家の価格を判断することになります。
家の価格を査定する方法としては、次のような方法があります。
- 不動産鑑定士に依頼する
- 不動産会社に依頼する
- 不動産一括査定サイトで査定する
財産分与をするときの状況によって、どの方法が最善なのかは異なってきます。それぞれの査定方法の注意点を紹介していきましょう。
不動産鑑定士に依頼するときの注意点
不動産鑑定士は、不動産の価値を査定する唯一の専門資格です。
土地の状況や近隣の取引実績などから、不動産の価格を査定します。
最も客観的な指標となりますが、依頼した場合、一般的な規模の住宅で20万～30万円の報酬が発生します。
不動産会社に依頼するときの注意点
不動産会社は無料で査定をしてくれます。
しかし、無料査定をしてくれるのは、実際に売り出した際に媒介契約を締結することを目的としているからです。
このため、実際に売却をする予定であれば有効な査定方法となりますが、査定目的のみで依頼をすると、査定後に営業担当者から何度も問い合わせがくることがあります。
また、不動産会社によって査定額に大きな開きが生じることも少なくありません。
財産分与の根拠とする際に、どの不動産会社の査定を採用するのかで揉めることがある点に注意しましょう。
不動産一括査定サイトを利用するときの注意点
不動産を一括査定するサイトが多く登場して、気楽に利用できるという利点がありますが、机上査定が基本なので、実情が価格に反映されない＝査定額で売れないこともあるという課題があります。
また、契約を得るために高額の査定をする会社もあるため、実際の価格と大きく乖離する可能性にも留意しなければいけません。
住宅ローンの残債がある家の財産分与
婚姻後に家を購入する場合、多くの人が住宅ローンを利用します。
離婚が決まった際に、まだ住宅ローンの残債があるとしたら、どのように財産分与をすることになるのかについて解説をしていきましょう。
住宅ローンも財産分与の対象
住宅ローンのような債務も財産分与の対象となります。
ただし、すべての債務が財産分与の対象になるのではなく、たとえば夫が、ギャンブルのために借金をした債務は財産分与の対象にはなりません。
住宅ローンは、共同生活を営むために生じた債務であるため、配偶者のどちらかの債務であっても、財産分与の対象になるのです。
住宅ローンの残債よりも査定価格が高い場合
住宅ローンの残債よりも不動産の査定価格の方が高いケースを「アンダーローン」といいます。
アンダーローンでは、実際に売却をして、住宅ローンを完済した後に残金を分配するという方法が最も適しています。
しかし、住宅ローンの債務者が、そのまま住み続けるのであれば、引き続き返済を続けていくことになります。
この場合は、全財産から住宅ローンの残債を差し引いた金額で財産分与をすることになります。
たとえば、夫の住宅ローンの残債が1,000万円で、査定価格が2,000万円だと想定してみましょう。
他に分配する財産がない場合、差額の1,000万円を分配することになるので、夫が妻に現金で500万円を渡すことになります。
住宅ローンの残債が査定価格を上回る場合
住宅ローンの残債が査定価格を上回っているケースを「オーバーローン」といいます。
オーバーローンは、アンダーローンと比べて財産分与の方法が複雑になります。
オーバーローンでは、家を売却して現金化するという手法が選択できません。
特に残債が「査定価格＋預貯金」を上回っていると、具体的な財産分与がないまま離婚することになります。
連帯保証人であれば任意売却も視野に入れる
オーバーローンであっても、債務者が順調に返済していける見込みがあれば、あまり気にすることはありません。問題になるのは、連帯保証人になっているようなケースです。
夫が債務者で妻が連帯保証人になっているケースで想定してみましょう。
離婚をする状況であれば、既にお互いの信頼関係が喪失しているのが一般的です。
そんな中で、離婚後もなお連帯保証人の立場を維持しているのは大きな不安材料です。
もし夫が自己破産を選択したら、たちまち住宅ローンの返済義務がのしかかってくるからです。
したがって、オーバーローンで連帯保証人になっているケースでは、家の売却を進めていき、不足分は無担保ローンを利用するなどしてでも住宅ローンを完済した方が、後の心配を払拭できます。
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債務者でない者が住み続けるリスク
離婚成立後も、夫婦のどちらかが引き続き家に住み続けることがあります。
債務者である者が住み続ける場合は、大きな問題は生じませんが、非債務者の方が住む場合は、リスクがあることを認識しておく必要があります。
離婚後は信頼関係も失っているため、確実に住宅ローンを返済してくれる保証が どこにもないからです。
いつの間にか住宅ローンの返済が滞っていて、ある日突然家が差し押さえられるリスクがあることを認識しておく必要があります。
したがって、家に住み続けるのであれば、所有権を変更してもらうように協議を進めることが望ましいといえます。
ただし、住宅ローンを返済している間は、金融機関が抵当権を設定しているので、まずは完済できる条件を整えなければ実現できません。
家の財産分与で注意すべきこととは？
家の財産分与は、資産価値が高額であるため、税金面や支払い等でトラブルを抱えてしまう可能性があります。
ここでは、家の財産分与で注意すべきポイントを解説していきましょう。
贈与税が発生することもある
離婚時の財産分与は、婚姻後に築いてきた財産を分割しますから、基本的に贈与税の対象にはなりません。
しかし、分与された財産の金額が、夫婦で築いた資産の分配額を大きく超過していると判断された場合には、贈与税を課せられることがあります。
このため、特に大きな資産となる土地や建物の査定根拠は明確にしておく必要があります。
また贈与や相続を糊塗する目的のための偽装離婚だと税務署が判断した場合には、財産分与した資産すべてに対して贈与税を課せられることがあります。
譲渡所得税の対象になることがある
離婚の財産分与に際して、実際に家を売却することがあります。
この際、売却金額が購入したときの価格を上回っていた場合は、譲渡所得税の対象になる可能性があります。
たとえば、2,000万円で購入した家を3,000万円で売却できたとすれば、差額の1,000万円が譲渡所得税の課税対象になります(実際には、建物部分の減価償却分を差し引いて計算)。
ただし、自宅(マイホーム)の場合には、3,000万円の特別控除が適用されるため、大きな利益が生じなければ課税対象外になります。
住み続けるのなら公正証書を作成する
子どもがいる場合や親の介護などの理由で、離婚後も夫婦のどちらかが引き続き家に住み続けることがあります。
この場合の最もシンプルな解決法は、家を出ていく方に家の評価額の半額を支払うことで、残る方が家を100％所有するというものです。
複雑なのは、住宅ローンを返済しているケースです。
夫が住宅ローンを返済しているが、子育て等の事情で妻が残るとすれば、抵当権の関係もあって簡単に家の所有者の名義を変えることはできません。
しかし、夫がローンを滞納すれば、家が競売にかけられるリスクがあります。
一方、夫の立場からすれば、自分の所有する家を自由に使えないという問題があります。
離婚後も住宅ローンの支払いが続く場合は、万が一返済の滞納や未払いが起きてしまった場合の対処法や将来の所有権をどうするのかを決めておかないと、トラブルの心配が続いてしまいます。
しかし、口約束や単なる書面の交換であれば、後にトラブルが発生した時に何の効力を発揮しないことがあります。
離婚後は、信頼関係を喪失した他人であることを認識して、夫婦間の取り決めは、公正証書にしておきましょう。
公正証書にすることで、ローンの支払いが滞った場合に取り立てが可能になりますから、突然家が競売にかけられるリスクを軽減することができます。
家の財産分与は「買取」が解決の近道に
財産分与の資産の中に家が含まれていると、解決に時間がかかることがあります。
その大きな理由のひとつが、家の資産価値が不明確なことです。
不動産鑑定士による鑑定や不動産会社による査定も、実際に売却をしてみないことには、本当の価値は分かりません。
このため、どの査定額を判断材料にして財産分与をするのかということで揉めてしまうことがあります。
しかし、実際に売りに出しても、仲介による売却だと、実際に現金が支払われるまでに3カ月以上の期間を要したり、最悪の場合はいつまでも買主が現れないという事態になったりすることがあります。
離婚をした後も、長い期間問題を抱えたままだと、いつまでも新生活に向けたスタートを切ることができません。
そんな事態に陥りそうな状況であれば、買取専門の不動産会社に買取をしてもらう方法が有効です。
買取専門の不動産会社は、査定依頼があると、1週間程度の期間で物件の調査をして、買取価格を提示します。
その金額に納得をすれば、契約から1週間程度で決済→引き渡しを行なって、売却することが可能です。
査定依頼をして2週間程度の期間で家が現金化できますので、家の財産分与の問題もスピード解決することが可能になります。
「イエウリ」なら複数の会社の比較が可能
市場で一般の個人の買主を見つける「仲介」に比べて、「買取」では業者の利益が上乗せされる分、売却金額は安くなってしまうのが一般的です。
また、買取による金額は一括査定サイトなどでは比較しにく いというデメリットも。
買取の金額はどれぐらいになるのか、複数の不動産会社の査定額をチェックしたいという場合は「イエウリ」の買取マッチングサービスがおすすめです。
「イエウリ」の買取マッチングでは、売却したい不動産情報を入力すると、買取意思のある不動産買取会社から仮査定額が届く仕組みになっています。
これを「イエウリ」運営事務局で取りまとめたうえで、提示額を依頼者に連絡します。
買取会社との直接交渉になる段階まで、「イエウリ」の運営担当がサポートをするので、それまでの間不動産会社から連絡がくることはありません。
仲介による売却は、確実に売却できる金額がわからない、決済前の売買契約時に仲介手数料の半額を用意しなければならないといったデメリットがあり、売却活動が長引くほど大きなストレスも生じてしまいます。
そのような場合は、金額がまとまればすぐに売却できる買取での売却を検討してみましょう。
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まとめ
結婚当初は誰しも離婚という事態を想定しておらず、実際に別れ話になったときに財産分与で揉めることが少なくありません。
特に家の財産分与は、資産価値が高額であることと、誰が居住するのかという問題が絡んでくるために、余計に問題を複雑にしてしまいます。
住宅ローンを返済している家に引き続き住み続ける場合、返済をしている人が引き続き住むというケースが最もシンプルです。
しかし、返済していない側が住む場合、ローンを確実に返済してくれるのかという不安を抱えることになります。
この場合、確実に返済を続けてもらうために、公正証書によって約束事項を残すということが必要になります。
公正証書は公証人に認証してもらうために手間と費用を要しますが、離婚をすればもはや他人の関係ですから、口約束ではなく、法的に有効な書類として残すことは不可欠なのです。
家を売却する際は、売却金額で住宅ローンが精算できるのかが重要になりますので、残債額や売却相場のチェックはできるだけ早い段階で進めていきましょう。
