自己資金なしでの住み替えは難しい？
住み替えする際は、現在の家の売却資金や自己資金を新しい家の購入費用に充てるのが一般的です。
自己資金なしでの住み替えは、次に購入する物件価格や、ローンの借り入れ額・返済年数をどれくらいに設定できるかで難易度が変わります。
- 次に購入する物件が、今の物件と同程度 or 安い（住み替え後のローン残高が同じくらい or 減る）
- 年収に対する返済比率に余裕がある
上記のような条件であれば、自己資金なしでも比較的スムーズに住み替えが可能です。
しかし、自己資金がない場合は家の売却資金しか充てられないため、購入資金をカバーしきれないおそれがあります。
不足分については、再度住宅ローンを組んで補填することも可能ですが、借入額が増えるので返済難に陥る可能性もあります。
また、自己資金がない状態だと借入審査に通らない場合もあるため、自己資金なしでの住み替えは難しいといえるでしょう。
自己資金なしでの住み替えを成功させるコツについて、さらに詳しく見ていきましょう。
自己資金なしで住み替えを成功させる4つの方法
自己資金なしで住み替えを成功させるコツをご紹介します。自己資金がない方は、以下の方法を試してみましょう。
- 今の家の売却資金で住み替え先物件を購入する
- 新たに住宅ローンを組む
- 住み替えローンを利用 する
- つなぎ融資を利用する
今の家の売却資金で住み替え先物件を購入する
今の家を売却して、その資金で住み替え先の物件を購入するのが、最も無難な方法です。
例えば、3,000万円の家に住み替えたい場合、今の家を3,000万円以上で売却できれば、その売却資金を住み替え物件の購入費用に充てられます。
ただし、現在の住宅ローンに残債がある場合は、まずその残債を完済するために売却資金を充当する必要があります。
たとえば、今の家を4,000万円で売却し、残債が1,000万円残っている場合、残債を完済した後に残る3,000万円を住み替え先の購入費用に充てることができます。
追加の自己資金が不要であれば、スムーズに住み替えが可能です。また、残債が完済されることで、新たな住宅ローンの審査でも有利になるでしょう。
新たに住宅ローンを組む
自己資金がなくても、新たに住宅ローンを組めば住み替え可能です。
例えば、3,000万円の家に住み替えたいのに2,000万円でしか今の家が売れなかった場合、1,000万円分の住宅ローンを組めば自己資金なしでも購入できます。
一般的に住宅ローンは2,000万円や3,000万円で組むケースが多く、1,000万円前後であれば審査基準も厳しくない傾向があるため、借りられる可能性が高いです。
ただし、現在住宅ローンを利用していて、住み替え先で利用するローンの残高が現在の残高よりも多くなる（月々の支払額が増える）場合は、借入年数によって審査の難易度が上がることがあります。
また、新規で住宅ローンを申し込むことになるため、
- 収入状況が変わった
- 直近で転職や独立開業した
- 住宅ローンを含めた借り入れや、クレジットカードの返済で遅延があった
などの理由で審査に落ちてしまう可能性もあります。
住み替えローンを利用する
住み替えローンを利用する場合も、自己資金なしで住み替えできます。
住み替えローンとは、現在の住宅ローン残債と新居の購入資金をまとめて借りられるローンです。
例えば、住宅ローンが2,000万円残っており、今の自宅を1,500万円で売却した場合、本来は不足分の500万円を自己資金で補わなければなりません。
しかし、住み替えローンを利用すれば、残りの500万円分と、購入・引っ越し時の諸費用（150万円と仮定）を新しいローンに上乗せして借りて、住み替え先の購入費用（たとえば2,500万円）と合わせて合計3,150万円を1本のローンで借り入れ可能です。
ただし、利用するには売却と購入を同じ日におこなわければならず、1日でもズレる場合は住み替えローンは利用できません。
また、金利が高く設定されたり審査が厳しくなったりするため、具体的な住み替え計画を立てた上で検討する必要があります。
つなぎ融資を利用する
つなぎ融資を利用するのも一つの方法です。
つなぎ融資とは、現在の家を売却してから新居を購入するまでの間に自己資金が不足している場合に利用する短期のローンです。
売却と購入のタイミングがズレて資金繰りが難しい場合に利用できます。
例えば、新しい家の購入資金や着工金を先に用意しなければならないとき、現在の家がまだ売れていないと自己資金が不足する場合があります。
そんなときに「つなぎ融資」を利用すれば、現在の家が売れて資金が入るまでの間、購入費用を賄えます。
つまり、「今の家を売るまでお金を借りる制度」とイメージしましょう。
つな ぎ融資の金利は2～4%で住宅ローンより高いため、売却があまりにも長期化すると負担が重くなる点に注意してください。
自己資金なしで住み替えを成功させるポイント
自己資金なしで住み替える方法をご紹介しましたが、これらの方法を成功させるには以下のポイントを押さえる必要があります。
- 今の家をできるだけ高く売る
- 住宅ローン審査に受かるよう工夫する
- 住み替えのスケジュールを綿密に立てる
- リースバックを検討する
それぞれを詳しく解説します。
今の家をできるだけ高く売る
一つ目のポイントは、今の家をできるだけ高く売ることです。
高く売れればその分購入費用に充てられるため、自己資金なしでも住み替えが可能です。
例えば、3,000万円の家に住み替えたい場合に3,000万円以上で今の家が売れれば、購入費用に充てられるだけでなく、余った費用を貯金したり設備購入費に充てたりできます。
高く売るためには、複数の不動産会社の売却価格を比較したり、適切な時期に売り出したりする必要があります。また、不動産会社によって売却実績が異なるため、仲介依頼する際は、実績や担当者の経験などをよくチェックしておくことが大切です。
住宅ローン審査に通るための工夫
自己資金なしで住み替えを実現するためには、住宅ローンを組むことが基本となりますが、そのためには審査に通る必要があります。以下の点に留意し、審査に備えましょう。
- クレジットカードの利用履歴を整理する
- 他のローン残高を減らす
- 返済負担率を低く保つ
住宅ローンの審査は「返済能力があるかどうか」を重視します。
たとえば、クレジットカードの利用料金の滞納や、車のローン残債が多い場合は「返済能力に問題がある」と見なされ、新規ローンの審査が通りにくくなります。
また、収入に対する返済負担率も重要です。借入額が収入と見合っていない場合も、審査が厳しくなることがあります。
特にフルローンなど高額な借入を希望する場合は、ほかの借入を完済するなどして、審査に通る可能性を高める工夫が求められます。
住み替えのスケジュールを綿密に立てる
住み替えを成功させるには、住み替えスケジュールを綿密に立てましょう。
住み替えの方法には「売り先行」と「買い先行」があります。「売り先行」とは、今の家を売却してから住み替え先を購入する方法であり、一般的な住み替え方法です。
自己資金がない場合は家の売却資金を購入資金に充てる必要があるため、売り先行で進めることになるでしょう。
ただし、住み替え先に引っ越すまでは一時的に仮住まいに住むことになります。スムーズに住み替えるためにも、売却手順や購入物件の選定などを具体的に計画しておくのが成功のポイントです。
リースバックを検討する
リースバックを検討するのも一つの方法です。
リースバックとは、自分の家を不動産会社へ売却し、不動産会社から賃貸物件として借りて住み続ける制度です。
リースバックすることで急いで引っ越す必要がなくなるため、落ち着いて購入資金を準備できるだけでなく、借り住まいに住む必要もなくなります。
リースバックは通常の不動産仲介や買取の価格よりも安くなるケースが多いため、高く売却したい方には向いていません。
ただし、不動産会社が買取した物件を元の所有者に貸し出す際の家賃を設定する際は、買取金額を基に家賃が決定されるため「安い金額で買取になった方が家賃は抑えられる」という点も特徴です。
リースバックを利用する際は、通常の仲介や買取での価格を事前に調べ、リースバックでの売却価格とどれくらいの差があるのか把握しておく必要があります。
また、リースバックに対応している不動産会社は限られているため、よく調べたうえで依頼しましょう。
それでも、リースバックを利用することで住み慣れた家にこれまでどおり住み続けられます。
「家に愛着がある」「今の生活環境を変えたくない」と思っている方に適しているため、状況に応じてリースバックを利用するかどうか検討してみましょう。
自己資金なしで住み替える際の準備
自己資金なしで住み替える際の準備を詳しく解説します。住み替えを本格的に始めようとしている方は、以下の点を意識しておきましょう。
- 住宅ローン残債と今の家の売却価格を把握する
- 住み替え先物件の購入費用を把握する
- 売り先行の流れを理解する
- 住み替えにかかる費用を把握する
住宅ローン残債と今の家の売却価格を把握する
まずは、住宅ローン残債と今の家 の売却価格を把握しましょう。
それぞれを把握できれば自己資金が必要かどうかがわかるからです。
例えば、住宅ローン残債が2,000万円で、家の売却価格が2,000万円以上であれば、自己資金なしで住み替えできます。
自己資金なしで住み替えるには、今の家を少しでも高く売る必要があるため、売却価格をよく把握しておきましょう。
なお、住宅ローン残債は、金融機関から送られてくる「残高証明書」で確認でき、家の売却価格は、不動産会社の査定や不動産ポータルサイトなどの売り出し価格などを参考におおよその目安を立てます。
ただし、査定額やポータルサイトの価格、過去の成約事例といった情報からは、あくまでも売却予想価格しか算出できません。
必ずしも想定した価格で売れるとは限らない点に注意してください。
買主から値下げ交渉される場合もあるため、想定よりも少し低めに見積もっておいた方がよいでしょう。
住み替え先物件の購入費用を把握する
次に、住み替え先物件の購入費用を把握しましょう。
住み替え先物件の購入費用がわかれば、「いくらで売ればいいのか」を逆算して考えられるからです。
例えば、住宅ローンを完済していて4,000万円の家に住み替えたい場合、今の家を4,000万円以上で売却する必要があります。
また、購入費用の半分について住宅ローンを利用するのであれば2,000万円で売る必要があります。
このように、購入先物件の購入費用を把握できれば、自然と住み替え全体の計画を立てやすくなります。
売り先行の流れを理解する
自己資金なしで住み替える場合 は基本的に売り先行で進めます。売り先行は以下の流れで進めていきます。
- 不動産会社へ仲介依頼
- 売却活動開始
- 売却
- 仮住まいへ引っ越し
- 住み替え先物件の選定
- 不動産会社へ仲介依頼
- 購入
- 引っ越し
売り先行は基本的に売却後一時的に仮住まいに住むため、計画的に住み替えしなければ、いつまでも仮住まいに住むことになってしまいます。
今の家の売却から購入物件への引っ越しまでの期間を短くすることでスムーズに住み替えできるため、不動産会社へ依頼する前に売り先行の流れをよく理解しておきましょう。
住み替えにかかる費用を把握する
住み替え時は以下の費用がかかります。
- 仲介手数料
- 引っ越し費用
- 購入費用
- 登録免許税
- 印紙税
- 譲渡所得税
主な費用である仲介手数料は、「売却価格の3%+ 6万円+消費税」が上限となっており、上限額を請求する不動産会社が多いです。
例えば3,000万円で売却した場合は105万6,000円を売買契約時と残代金の決済時に分けて、不動産会社に支払います。
その他にも引っ越し費用や住み替え先物件の購入費用、抵当権抹消費用などがかかります。
さらに、売却益が出た場合は譲渡所得税がかかるため、売却した年の翌年に確定申告しなければなりません（特例控除で支払わなくても良いケースも多い）。
このように、住み替えにはさまざまな費用がかかるため、住み替えを始動する前に把握しておきましょう。
自己資金なしで住み替える際の注意点
自己資金なしで住み替える際の注意点を解説します。住み替えを成功させるためにも以下の点に注意しましょう 。
- 住宅ローンを多く借りると総返済額が増える
- 住宅ローンの借入額が高いほど審査が厳しくなる
- 住み替えローンは利用条件が厳しい
住宅ローンを多く借りると総返済額が増える
住宅ローンを多く借りると総返済額が高くなる点に注意しましょう。
借入額が増えれば、その分毎月の返済額が増えるだけでなく利息も多くなります。
低金利で借りたとしても借入総額が高く、借入期間を長くしてしまうと支払う利息額が増え、総支払額が増えてしまいます。
特に自己資金がない場合、フルローンになることも多いです。
しかし、借入額が多くなるほど総返済額も高くなるため、借入額については十分に注意しましょう。
自己資金なしで住み替えする場合の、月々の支払額や総返済額は、上記のローンシミュレーターで大まかな計算が可能です。
住宅ローンの借入額が高いほど審査が厳しくなる
住宅ローンの借入額が高いほど審査が厳しくなる点にも注意しましょう。
住宅ローンを組むには、金融機関の審査に通らなければなりませんが、借入額が高いほど審査基準も厳しくなる傾向があります。
例えば、借入額に対して収入が少なかったり、ほかの借入を滞納したりしている場合は「返済能力に不安を抱えている」と判断されやすくなります。
住宅ローン審査に通るためにも、滞納している借入があればすべて返済しておきましょう。
住み替えローンは利用条件が厳しい
住み替えローンは、今の家のローン残債と新居の購入資金をまとめて借りられるローンですが、一般的な住宅ローンより利用条件が厳しいです。
今のローンと住み替え先のローンを合わせて借りるので借入総額が増えます。借入総額が増えれば審査基準も厳しくなるため、状況によっては利用できない恐れがあります。
また、売却する日と購入する日が同じでないと利用できないため、綿密な計画が必要です。1日でもズレると利用できなくなるため、不動産会社や金融機関とよく話し合うことが大切です。
自己資金なしで住み替えることに関するよくある質問
自己資金なしで住み替えることに関するよくある質問をご紹介します。住み替えに関する疑問や不安を参考にしてみましょう。
- 住み替えは住み始めて何年が目安？
- 住み替えたあとに確定申告は必要？
- 家を売ってもローンが残る場合はどうすればいい？
住み替えは住み始めて何年が目安？
マンションなら築12〜15年、戸建てなら築15～20年が1つの目安です。
マンションは建物の価値が落ちにくい傾向があるため、築年数が経過した場合でも売れやすい傾向にあります。
しかし、12〜15年に一度の頻度で大規模修繕が実施され、大規模修繕後は修繕積立金の値上げが予想されるため、この大規模修繕より前に売却するというのが1つの目安になるのです。
一方で木造の戸建て住宅は、築33年で資産としての減価償却期間が満了し、税金や会計の上では建物部分の価値が無くなります。
そのため、築15～20年前後で売却すると、建物部分もある程度の評価がついた状態で売却可能です。
ただし、「安く買ってリフォームしたい」という買主が一定数いるため、築年数の経過した古い家でも十分に売れる可能性はあります。
また、品質重視のハウスメーカーが建てた戸建て住宅の場合は、築年数が古くても高く評価されることもあります。
このように、建物の種類によって住み替える目安が異なるため、築年数や状況を考慮したうえで住み替え時期を判断しましょう。
住み替えたあとに確定申告は必要？
売却益が発生した際は確定申告が必要です。
住 み替えにおいて、今の家が購入時よりも高く売れた場合は「譲渡所得」となり譲渡所得税が課されます。譲渡所得税は確定申告により納める必要があるため、売却した年の翌年の2月16日〜3月15日の間に確定申告しなければなりません。
また、譲渡所得税を節税できる控除特例を利用する際も確定申告が必要です。住み替え時に利用できる控除特例は主に以下の3つです。
- 3,000万円特別控除
- 居住用財産の買換えの特例
- マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
3,000万円特別控除
3,000万円特別控除とは、譲渡所得から3,000万円控除できる特例です。例えば、家を売却して3,000万円の譲渡所得を得た場合、譲渡所得全額について控除できます。
つまり、譲渡所得がゼロとなるため、譲渡所得税が一切かからなくなります。
参考：国税庁｜タックスアンサー No.3302 マイホームを売ったときの特例
居住用財産の買換えの特例
居住用財産の買換えの特例とは、家を買い換えた際の譲渡所得税を将来に繰り延べられる特例です。例えば、買換えにより3,000万円の譲渡所得を得た場合、3,000万円にかかる譲渡所得税を買換え物件の売却時まで支払いを先延ばしすることができます。
買換え時は家の売却費用や購入費用がかかるため、一時的に金銭的負担を軽くできるのが特徴です。ただし、譲渡所得税の支払いを先延ばせるだけであり免除されるわけではないので注意しましょう。
参考：国税庁｜タックスアンサー No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例
マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」とは、マイホームの買換えにより譲渡損失が発生した際、一定の条件を満たしていればその譲渡損失を給与所得や事業所得などの所得から差し引ける特例です。
例えば、マイホームの買換えにより1,000万円の譲渡損失が発生した場合、譲渡損失1,000万円から給与所得や事業所得にかかる所得税を差し引けるので所得税を少なくでき、所得額によっては所得税をゼロにできます。
また、譲渡損失から控除しきれなかった分については3年間繰り越せるため、最大で3年間に渡って所得税を節税できます。
参考：国税庁｜タックスアンサー No.3370 マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
このように、住み替え時にはさまざまな控除特例が利用できますが、利用する際は譲渡所得の有無にかかわらず確定申告が必要となるため、忘れずに申告しましょう。
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家を売ってもローンが残る場合はどうすればいい？
自己資金なしの住み替えで家を売ってもローンが残る場合は、住み替えローンを組んだり不足額を親族から借りたりといった対応を取る方が多いです。
住み替えローンの場合、今の家のローンと住み替え先のローンを合わせて組めるため、ローンが残っても住み替えられます。
また、売却価格が安い場合は、売却時期を変更することで高額売却できるケースもあります。
不動産が売れやすい2〜3月に売り出したり、周辺の競合物件が少なくなったタイミングで売り出したりすることで、今よりも高く売れるかもしれません。
家を売っても住宅ローンが残ってしまう場合は、工夫しながら売却活動を進めましょう。
まとめ
自己資金なしで住み替える方法や成功のポイントなどを解説しました。
自己資金なしで住み替えるには、今の家を高く売ったり住宅ローンを組んだりする必要があります。また、住み替えローンやリースバックなどを利用すれば、自己資金なしでも十分に住み替えできます。
ただし、自己資金がない場合は資金不足になる可能性が高く、状況によっては購入資金全額を住宅ローンで借りるケースも考えられます。しかし、借入額が多ければその分ローン審査も厳しくなるため、複数の金融機関へ相談した方がよいでしょう。
住み替えは、家の売却と購入を続けておこなうため、手間や時間、費用が多くかかります。自己資金なしで住み替えを成功させるには、住み替える手順の理解や綿密な計画が不可欠です。
自己資金なしで住み替えを検討している方は、ぜひこの記事を参考に住み替えを進めてみましょう。
