土地を売却すると、いくつかの税金が発生します。
しかし、どんな税金があるのかよく分からないという方もいるのではないでしょうか。
具体的な税額が曖昧なままでは、安心して土地を売却することができません。
この記事では、土地を売却した際の税額や税率、さらに納税時期や節税方法について解説します。
土地売却にかかる税金とは
土地を売却した際にかかる税金は、納税時期の順に次の3種類です。
- 印紙税
- 登録免許税
- 譲渡所得税（所得税・住民税）
それぞれの税金の概要を紹介していきましょう。
印紙税
印紙税は、買主との売買契約書に課せられる税金です。
納税額は契約書に記載された成約価格に応じて決まり、契約書に収入印紙を貼ることで納税します。
登録免許税
登録免許税は、土地などの不動産の登記を行う際に課せられる税金です。
売主の立場では、土地に抵当権が設定されている場合、住宅ローンを完済して抵当権の抹消登記を行う必要があります。
また、売却によって土地の所有権が移動しますが、これに伴う所有権移転登記は買主が行うので、売主には登録免許税が発生しません。
譲渡所得税（所得税・住民税）
譲渡所得税は、土地を売却して譲渡所得が発生した場合にかかる税金です。譲渡所得とは、土地などを売却した際に生じる所得のことです。確定申告で所得税を納めると、後日、地方自治体から住民税の納付書が届きます。
譲渡所得が発生しなかった場合には、譲渡所得税は発生しません。
建物が残っている土地を売却する際の注意点
売却する土地に建物が残っている場合、税金面でいくつか注意すべき事項があります。
解体すると支払う税金が増える場合がある
建物を解体することで、本来利用できるはずの譲渡所得税の特別控除が適用されないことがあります。また、固定資産税が高くなることもあるので、注意が必要です。
建物を解体することで具体的にどのように税金への影響があるのか見ていきましょう。
3,000万円の特別控除
マイホームを売却した際、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。これは「マイホームの売却」に対しての特例ですが、家屋を取り壊して残った土地だけを売却しても、一定の要件を満たせば利用することが可能です。
しかし、家を解体した場合、売買契約に期限があり、かつ更地の利用に制限がある点に注意が必要です。これらの要件を満たさない場合には、3000万円の特別控除が適用されません。
3000万円の特別控除については後述で詳しく説明します。
固定資産税
住宅がある土地は「住宅用地に係る特例」として、固定資産税が軽減されています。これは、200平方メートルまでの土地の固定資産税評価額を6分の1とするものです。そのため家屋を解体して更地にすると、固定資産税が最大で6倍になります。
固定資産税は毎年1月1日に、土地に家屋が建っているかどうかで課税判断が行われます。つまり、1月1日の時点で土地に建物があれば「住宅用地に係る特例」が適用されます。
しかし、前年に建物を解体して、1月1日の時点で更地になっている場合、その年の「住宅用地に係る特例」は適用されません。
売却しようとしている土地の家屋を解体する予定がある場合は、解体の時期に配慮することで節税になります。
取得費は減価償却を考慮する必要がある
譲渡所得税を計算する際の譲渡所得の金額は、土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。
取得費は、不動産を購入したときの購入代金や購入手数料などの合計額です。ただし、そのうち建物に関しては、その建物の購入代金がそのまま取得費になるわけではありません。
建物は築年数が経過することで価値が減少していくため、購入代金などの合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引く必要があります。
印紙税の税率と納税時期
印紙税は、文書での取引にかかる税金です。土地の売却では不動産売買契約書に印紙税が発生します。
税額は次のとおりです。
- 500万円を超え1千万円以下 ……1万円
- 1千万円を超え5千万円以下……2万円
- 5千万円を超え1億円以下……6万円
- 1億円を超え5億円以下……10万円
ただし、土地建物売買契約書などの不動産の譲渡に関する契約書で、平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間に作成されるものは、次のように軽減されます。
- 500万円を超え1千万円以下 ……5千円
- 1,000万円を超え5,000万円以下……1万円
- 5,000万円を超え1億円以下のもの……3万円
- 1億円を超え5億円以下のもの…… 6万円
印紙税は、購入した収入印紙を契約書に貼り付けて納税完了となるので、納税の時期は契約時となります。
土地建物売買契約書は、買主と売主がそれぞれ1通ずつ原本を保管します。収入印紙も双方の契約書に貼り付けるので、印紙税は買主と売主で折半するのが一般的です。
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登録免許税の税率と納税時期
登録免許税は、土地の所有権の移転や保存を行なったときに発生する税金です。
土地を売却する際は所有権の移転登記が必要で、税額は固定資産税評価額の2％（令和8年3月31日までは1.5％）となっています。ただし、所有権移転登記の登録免許税は、買主が負担するのが一般的です。
売主に関係するのは、その土地を購入した際に住宅ローンを利用している場合です。住宅ローンを利用している際、返済の保証として抵当権が設定されているため、売却時に抵当権を抹消しなければなりません。
そのため抵当権抹消の登録免許税が必要になります。抵当権抹消登記の登録免許税は、土地1筆につき1,000円（建物は別途1,000円）です。
納税のタイミングは、各種登記の手続きのときで、申請書に収入印紙を貼りつける形で納税します。
譲渡所得税の税率と納税時期
譲渡所得税は、土地の売却で譲渡所得が発生した際に課せられる税金です。譲渡所得とは、土地を売却したときに得られる収入から、その物件の取得費用と不動産会社への仲介手数料、土地の測量費、登記費用などの諸費用を引いた金額です。
譲渡所得税の税率と納税時期を解説していきましょう。
譲渡所得税の税率
譲渡所得税では、まず譲渡所得を次の計算式から算出します。
譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額(土地の譲渡代金)－(取得費 ＋ 譲渡費用(売るために直接かかった費用)）
取得費用が分からない場合は、譲渡収入額の5％を取得費とする簡便な方法を用いることができます。
譲渡所得税の税率は、土地の所有期間によって異なります。所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」であり、5年を超える場合は「長期譲渡所得」です。それぞれの税率は次のとおりです。
- 短期譲渡所得の税額＝短期譲渡所得×（所得税30％＋住民税9％）
- 長期譲渡所得の税額＝長期譲渡所得×（所得税15％＋住民税5％）
これに2037年（令和19年）までは復興特別税（基準所得税額×2.1%）が加算されるので、最終的な税率は次のようになります。
- 短期譲渡所得の税額（5年以下）……39.63％
- 長期譲渡所得の税額（5年超）……20.315％
ここで注意したいのは、土地の所有期間の計算です。税法上の所有期間は、土地を取得した日から売却した年の1月1日の時点で決まります。たとえば、2019年6月に取得した土地を2024年10月に売却すると、実際の所有期間は5年4カ月ですが、税法上は4年7カ月が所有期間となります。
これにより、短期譲渡所得として扱われ、税率は39.63％が適用されます。
譲渡所得税の計算方法（短期譲渡所得）
土地を1,000万円で売却した場合の税金をシミュレーションしてみましょう。売却した土地の要件は次のとおりとします。
- 売却価格…… 1,000万円
- 売却時にかかった経費…… 100万円
- 所有期間…… 4年
- 取得費…… 600万円
まず譲渡所得を算出します。譲渡所得は、土地を購入した価格と経費を売却価格から差し 引いた価格です。
これにより、300万円が譲渡所得となります。
土地の所有期間は4年ですから、短期譲渡所得となり、適用する税率は39.63％です。
よって、1,000万円で所有期間4年の土地を売却したときの譲渡所得税は約119万円となります。
譲渡所得税の計算方法（長期譲渡所得）
それでは同じ条件の土地を9年所有して1,000万円で売却した場合の譲渡所得税はどうなるでしょうか。
譲渡所得は、比較のために短期譲渡所得と同じ300万円とします。
土地の所有期間は9年ですから、譲渡所得税に適用する税率は20.315％です。
長期譲渡所得の税額は約61万円と、短期譲渡所得に比べて相当安くなることが分かります。
所得税の納税時期
譲渡所得税は、不動産を売却した翌年の確定申告の期間中が納税の時期になります。
したがって、売却した翌年の2月16日から3月15日（土日祝日に該当する場合は翌平日）までです。
また、申告の際に振替納税の手続きをすることもできます。その場合、4月頃に銀行口座から自動で引き落とされます。
住民税の納税時期
住民税は所得税の確定申告をすることで手続きが不要になります。
申告した年の5月以降に地方自治体から納付書が届くので、一括払いか年4回の分割払いを選択し、いずれかの方法で納税します。
譲渡所得税の節税方法
土地の売却で譲渡益（利益）が出れば、譲渡所得税が発生します。譲渡益が大きければ、その分譲渡所 得税も高額になるため、節税方法を有効に活用することが非常に重要です。
節税には次のような方法があります。
- 譲渡益の計算を精査する
- 3,000万円特別控除の利用
- 居住10年超で売却する
- ふるさと納税の利用
- 相続空き家の3,000万円特別控除の利用
譲渡所得税に活用できる節税方法について、項目ごとに解説していきましょう。
譲渡益の計算を精査する
譲渡所得税の申告では、正確な計算をすることが重要です。それぞれの項目に見落としがないかを精査することで節税になります。
取得費に経費を加算する
土地の取得にかかった経費を取得費に加算することで、譲渡所得を抑えることができます。たとえば、次のような項目は取得費に加算することが可能です。
- 不動産会社への仲介手数料
- 売買契約書に貼付した印紙代
- 所有権移転登記したときの登録免許税
- 司法書士への報酬
- 不動産取得税
- 購入時の整地、埋立て、地盛りの費用、下水道、擁壁の設置費用
- リフォーム費用
これらの諸経費は、取得時の購入額に加えて土地と建物に配分しますが、建物に配分された分は建物購入額として減価償却を行います。
またリフォーム費用は、リフォームをした時期に、全額を建物購入額として加えます。その後、建物購入額として減価償却を行います。
取得費の根拠資料を探す
譲渡所得を計算する際、譲渡収入金額から取得費を控除することができるので、取得費の正確な金額を提示することが譲渡所得税の節税につながります。
所得税の正確な購入費用の根拠としては、売買契約書や領収書が非常に有力です。
もしこれらの資料を紛失して取得費が不明な場合「譲渡価額の5％」から算出した概算取得費を用いることになり、譲渡所得が大きくなってしまいます。
売買契約書が見当たらない場合は、住宅ローンの金銭消費貸借契約書や登記の抵当権設定額から取得費を推測する方法もありますが、税務署によっては認めてもらえないことがあるので、事前の確認が必要になります。
なお、購入した費用のうち建物の価格については、築年数に応じて減価償却をする必要があるので注意してください。
譲渡費用を精査する
譲渡費用について精査することで、節税となります。
譲渡費用としては、つぎのような支出が計上できます。
- 売買契約書の印紙代
- 売却活動時の広告料
- 売却のために測量した測量費
- 売却のために鑑定をした場合の鑑定料
- 登記費用
ただし、次のような支出は譲渡費用として認められません。
- 抵当権抹消費用
- 遺産分割のために要した支出
- 移転先家屋の購入費、修繕費、移転費用等
- 譲渡資産の維持管理費等
- 引越代
3,000万円特別控除の利用
一定の要件を満たすマイホームの売却であれば、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（3,000万円特別控除）」を使って譲渡所得税を節税することができます。
3,000万円特別控除を利用した場合、譲渡所得は次のように計算します。
一定の要件を満たすマイホームは「居住用財産」と呼ばれます 。3,000万円特別控除が適用できる居住用財産とは、次の要件を満たした不動産です。
- 自分が住んでいる家屋を売る。転居した場合は、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売ること。
- 売った年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていない。
- 売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていない。
- 売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていない。
- 災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
- 売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
なお、3,000万円特別控除は住宅ローン控除と併用することはできません。
家屋を解体した場合の2つの要件
売却する土地の家屋を解体した場合は、次の2つの要件を満たさないと3,000万円特別控除は適用されません。
- その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
- 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
更地になった土地を、売れるまでの期間に貸駐車場などにして活用すると、3,000万円特別控除が適用できないので注意が必要です。
居住10年超で売却する
譲渡所得税は、所有5年以下であれば短期譲渡所得、5年超であれば長期譲渡所得の税率が適用されます。長期譲渡所得の方が税率が低いので、売却 の時期が所有5年前後であれば、長期譲渡所得が適用される期間を待ってから売却すると節税できます。
また、所有期間が10年を超えると「所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例（軽減税率の特例）」を適用することで、さらに税率が低くなります。
適用される長期譲渡所得の軽減税率は次のとおりです。
課税長期譲渡所得金額
- 6,000万円以下……課税長期譲渡所得金額×10％
- 6,000万円超……(課税長期譲渡所得金額－6,000万円)×15％＋600万円
譲渡所得金額は、3,000万円特別控除の適用後の譲渡所得です。
この軽減税率の特例の適用を受けるには、次の5つの要件すべてに当てはまる必要があります。
- 自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。転居した場合には、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売ること。
- 売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
- 売った年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと。
- 売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例の適用を受けていないこと。
- 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと。
ただし、軽減税率の特例は住宅ローン控除と併用することができません。
居住用財産の買換え特例の利用
居住用財産の売却で譲渡所得が3,000万円を超える場合には、居住用財産の買換え特例を利用する方法もあります。
居住用財産の買換え特例は、売ったマイホームよりも買ったマイホームのほうが高い場合に、 課税を繰り延べできるという特例です。
譲渡所得が3,000万円を超える場合には、3,000万円特別控除を利用しても譲渡所得は一部残ったままになるので、居住用財産の買換え特例を使うことで売却時の税負担が軽減できます。
ただし、この特例は控除ではなく、今回の売却時点では課税しないということに過ぎません。将来、買換えた物件を売却する時期が来れば、今回の売却に遡って課税されることになります。
譲渡所得が3,000万円を超えていて、今回の売却では税負担を避けたいという場合であれば、居住用財産の買換え特例を検討するのもひとつの選択肢です。
ふるさと納税の利用
ふるさと納税は、地方自治体からの返礼品が社会的注目を受集めている制度ですが、法律上は寄付行為であり、寄付をすることで寄付金控除を受ける仕組みです。
ふるさと納税の控除上限額内であれば、寄付合計額から自己負担である2,000円を控除した額が、住民税から控除（所得税から還付）されることになります。
所得が増えることで、ふるさと納税控除上限額も増えるので、不動産売却によって所得が増えた年は、例年以上の返礼品が期待できます。
さらに、ふるさと納税は住宅ローン控除と併用することが可能です。新居物件を購入した際に住宅ローン控除を利用するのであれば、ふるさと納税は効果的な節税対策となり得ます。
相続空き家の3,000万円特別控除の利用
相続した被相続人居住用家屋やその敷地等を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売り、さらに一定の要件に当てはまる場合は、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。
譲渡所得 ＝ 譲渡価額 － 取得費 － 譲渡費用 － 3,000万円
特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、相続の開始直前において被相続者が住んでいた居住用の家屋で、次の3つの要件すべてに当てはまるものをいいます。
- 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
- 区分所有建物登記がされている建物でないこと。
- 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。
なお、被相続人が要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなど、特定の理由によって相続の開始直前に住んでいなかった場合でも、一定の要件を満たせば、被相続人居住用家屋に該当します。
また、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。
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譲渡損失が発生したときの税金対策
土地を売却しても利益があるとは限りません。相場が下落した、想定した価格で売れなかったなどの理由で、譲渡損失が発生した場合、税金対策として次の方法があります。
- 居住用財産の買換えにかかる譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例の利用
- 居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例の利用
それぞれ解説していきましょう。
居住用財産の買換えにかかる譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例の利用
居住用財産の買換えで譲渡損失が発 生した場合、居住用財産の買換えにかかる譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例（譲渡損失の買換え特例）を利用することで税金の還付を受けることができます。
たとえば年収600万円の会社員が、売却により1,000万円を損失したとします。この年600万円の収入に対して1,000万円を損失したことで、損益通算によりこの年の所得をマイナス400万円とすることができます。
会社は年収600万と見込んで源泉徴収をしているので、確定申告することで天引きされていた源泉徴収税額の還付を受けることができます。
この年で控除しきれなかった損失は繰越控除によって翌年以降3年間繰り越すことができます。
居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例の利用
住宅ローン残債よりも売却額が下回ることをオーバーローンといいます。
買換えを伴わない、単独の売却でオーバーローンとなる場合には、居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例（居住用財産の譲渡損失の特例）を利用することで節税をすることができます。
居住用財産の譲渡損失の特例も、譲渡損失の買換え特例と基本的には同じですが、譲渡損失の買換え特例では譲渡損失部分が全額繰越控除限度額となるのに対し、居住用財産の譲渡損失の特例ではオーバーローンの部分のみが繰越控除限度額となります。
還付が受けられる効果は前項の譲渡損失の買換え特例のほうが大きいので、買換えであれば譲渡損失の買換え特例を利用した方がいいでしょう。
この特例はオーバーローンで「単純売却」のときに効果が大きい節税方法です。
「単純売却」はオーバーローン時の任意売却の一種で、新しい物件を購入せず、現在所有している家を売却することだけを指します。
単純売却でオーバーローンとなった場合、居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例を使うことで、譲渡損失を翌年以降に繰り越して節税できるのです。
土地売却に伴う確定申告の注意点
土地を売却して納税するときには確定申告が必要ですが、その際にいくつかの注意点があります。
確定申告は土地売却の翌年に行う
確定申告は、1月1日から12月31日までに得た所得を、翌年の2月16日から3月15日までに申告する手続きです。つまり、土地の売却で収益があれば、土地を売却した年の翌年に確定申告を行う必要があるのです。
確定申告を怠ると、加算税や延滞税などのペナルティが発生します。確定申告の時期を過ぎてから申告を忘れていることに気づいた場合には「期限後申告」を行うことができますので、急いで手続きを進めてください。
控除や特例の利用を忘れない
土地の売却に伴う譲渡所得に対しては、3,000万円特別控除などのさまざまな特別控除や特例が設けられています。これらを利用できるのは確定申告のときです。
確定申告の際には、どのような控除を利用するのかを見定めたうえで、必要な手続きを行ってください。
土地の売却で利益がなければ確定申告は不要
土地の売却で損失が発生した場合は、その土地の売却に関しての所得税や住民税の納付はないため、確定申告を行う必要はありません。
一方、長期譲渡所得で居住用財産を譲渡したときに損失が生じた場合、その金額について一定の要件を満たせば、譲渡した年に給与所得など他の所得との損益通算をすることができます。
この場合、確定申告を行うことでトータルとして節税になることがあるので、検討することをおすすめします。
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まとめ
土地を売却した場合に関係する税金は、印紙税、登録免許税、譲渡所得税（所得税・住民税）の3種類です。
中でも譲渡所得税は、譲渡所得が高ければ高額の税金が課せられます。
そのため譲渡所得税については、譲渡費用 を精査して、特例を利用する方法が節税をするうえで有効です。
譲渡所得税は確定申告によって納税します。別途住民税がありますが、地方自治体から送られてくる納付書で納税が可能です。
本記事の情報を参考に、必要に応じて税理士などの専門家に相談することで、ミスのない税金計算を行うようにしましょう。
