江戸川区は、東京駅や新宿駅まで30分程度でアクセスできる立地でありながら、自然豊かな環境です。落ち着いた雰囲気の中で生活できるため、ファミリーを中心に人気があります。
しかし、人気のエリアだからこそ、多くのマンションが売りに出され、売却が難しくなることもあります。
本記事では、江戸川区の中古マンションの販売戦略を考えるために、主要エリアの特徴や人口・世帯数推移、価格相場や災害リスクについて解説します。
江戸川区の中古マンション売却を検討している方は、ぜひご覧ください。
江戸川区のマンション相場情報を詳しく見たい方はこちら江戸川区の基本情報
まずは、江戸川区の主な地域の特徴や人口・世帯数から見ていきましょう。地域の特徴を知ることは、マンションの販売戦略を考えるヒントになります。
江戸川区はどんな地域？
江戸川区は、以下6つのエリアに分けることができます。
- 小岩地区
- 鹿骨地区
- 東部地区
- 葛西地区
- 中央地区
- 小松川地区
それぞれで特徴が異なるため、マンションの売買戦略も変わってきます。
ここでは、江戸川区の6つのエリアの特徴について紹介します。
小岩地区
小岩地区は区の北端に位置していて、葛飾区に隣接しています。また、江戸川を挟み、千葉県の市川市とも接しています。面積は6.27平方キロメートルで、江戸川区の約13%を占めています。
小岩地区にはJR小岩駅、京成小岩駅、京成江戸川駅の3駅があり、小岩駅南口には小岩フラワーロードや昭和通り、小岩サンロードなどの商店街が広がります。北口にはシャポー小岩があるなど、買い物に困らない場所です。
河川敷には、5万本もの花菖蒲が咲き誇ることで有名な小岩菖蒲園があり、他にも公園や親水緑道があるため、四季折々の花々を楽しめます。
地区内の主要3駅からの東京駅・新宿駅までの時間は、以下の通りです。
小岩駅
- 東京駅：約25分
- 新宿駅：約35分
京成小岩駅
- 東京駅：約40分
- 新宿駅：約55分
京成江戸川駅
- 東京駅：約45分
- 新宿駅：約55分
都心部まで30分〜50分前後でアクセスできます。
小岩地区の中古マンション相場
- レーベン北小岩DISCOVERYII（2016年築、5階建、3LDK、72.55㎡）：約5,400万円
- ルネサンス小岩ブライトアリーナ（2013年築、13階建、3LDK、70.21㎡）：約4,800万円
- アデニウム北小岩（2014年築、7階建、3LDK、70.06㎡）：約4,300万円
レーベン北小岩ＤＩＳＣＯＶＥＲＹII
画像出典：Home’s
上記のように築年数が浅い物件も多く、70㎡程度で3,500万円〜4,000万円で売買されています。高値での売却が期待できます。
鹿骨地区
鹿骨地区は、江戸川区の東に位置していて、小岩地区や東部地区に隣接しています。江戸川と新中川に挟まれており、江戸川河川敷や都立篠崎公園など緑が多いエリアです。江戸川区花火大会の時は、多くの人で賑わいます。
また、浅間神社や鹿島神社、鹿見塚など多くの史跡や名所がある地域でもあります。鹿骨地区の篠崎駅からは、東京駅まで約35分、新宿駅まで約40分でアクセスが可能です。
駅周辺にはライフやサミットストア、ビッグ・エー、まいばすけっと、マクドナルドやドトールなどがあります。駅から少し離れると、閑静な住宅街が広がります。
鹿骨地区の中古マンション相場
- アデニウム篠崎（2015年築、5階建、3LDK、62.4㎡）：約4,300万円
- プレディアンスフォート篠崎（2015年築、9階建、3LDK、74.84㎡）：約5,000万円
- セザール篠崎（1999年築、9階建、3LDK、70.2㎡）：約3,600万円
セザール篠崎
画像出典：Home’s
築年数20年〜30年以上でも高値で売買されている物件はあるので、マンション需要が見込めるでしょう。
東部地区
東部地区は江戸川区の東側に位置していて、鹿骨地区が隣接しています。瑞江駅を中心とした区画整理によって、便利で快適な街が形成されています。
一之江名主屋敷や大雲寺、水路沿い1600mに約190本の桜が連なる篠田堀親水緑道、江戸川水門・閘門など、たくさんの史跡や名所がある地域としても知られています。
また、水辺のスポーツガーデンや篠崎ポニーランドなどもあり、子連れで楽しめます。
瑞江駅から東京駅・新宿駅までは約35分でアクセスが可能です。
駅周辺には、ライフやまいばすけっと、アタック、フジマート、アコレ、ワイズマートなどスーパーが多いので普段の買い物には困りません。駅前にはドン・キホーテもあります。
区画整理によって住宅街もキレイで、街灯が多く夜道は明るいです。
東部地区の中古マンション相場
- ウィルローズ瑞江（2006年築、8階建、2LDK、55.56㎡）：約2,900万円
- クレストフォルム東京アクアグランディオ（2003年築、14階建、3LDK、70.73㎡）：約4,300万円
- レクセルマンション瑞江第2（1997年築、7階建、3LDK、77.12㎡）：約4,400万円
ウィルローズ瑞江
画像出典：Home’s
60㎡〜70㎡前後の3LDK物件が多く見られます。駅から15分以上、築40年以上でも、2,000万円程度で売買されています。
葛西地区
葛西地区は、江戸川区の南に位置していて、中央地区が隣接しています。都心やディズニーランドへのアクセスが良く、利便性が良いことから、区内の中でも住んでみたい街として高い評価を得ています。
葛西地区には、葛西駅、西葛西駅、葛西臨海公園駅、船堀駅があり、それぞれの駅から東京駅や新宿駅までの所要時間は以下の通りです。
葛西駅
- 東京駅：約20分
- 新宿駅：約40分
西葛西駅
- 東京駅：約20分
- 新宿駅：約40分
葛西臨海公園駅
- 東京駅：約20分
- 新宿駅：約50分
- ※舞浜駅：約3分
船堀駅
- 東京駅：約25分
- 新宿駅：約30分
葛西地域の南東には、葛西リバーサイドモールやイトーヨーカドーなどの大型ショッピングモールがあり、買い物や家族でのお出掛けにも人気です。西葛西駅や葛西駅周辺は車の交通量も多く店もたくさんあります。
葛西海浜公園やダイヤと花の観覧車、葛西臨海水族館など人気スポットも多いです。
葛西地区の中古マンション相場
- 中葛西スカイハイツ（1984年築、11階建、3LDK、63.02㎡）：約4,100万円
- シェモア西葛西（1997年築、7階建、3LDK、66.08㎡）：約4,300万円
- リビオシティ・ルネ葛西（2019年築、14階建、2LDK、58.48㎡）：約5,200万円
- アデニウム船堀グランブリエ（2009年築、7階建、3LDK、65.34㎡）：約4,000万円
シェモア西葛西
画像出典：Home’s
1LDK〜4LDKまでさまざまな物件が売買されており、価格は3,000万円〜4,000万円前後です。なかには、70㎡で6,000万円近い物件もあります。
中央地区
中央地区は、江戸川区の中央に位置していて葛西地区に隣接しています。江戸川区役所やグリーンパレス、総合文化センター、中央図書館、江戸川保健所など行政・文化施設が集まっています。小松川境川親水公園、一之江境川親水公園などもあり、落ち着いた雰囲気の中で自然を楽しめます。
一之江駅からは東京駅まで約30分、新宿駅まで約35分でアクセス可能です。駅周辺には、ヤマイチやアコレ、まいばすけっとなどがあります。娯楽施設はほとんどなく、閑静な住宅街が広がっており、公園や川など自然が多いのが特徴です。
中央地区の中古マンション相場
- ライオンズ一之江レジデンス（2017年築、4階建、3LDK、65.92㎡）：約5,300万円
- ウィルローズ一之江（2013年築、5階建、3LDK、72.87㎡）：約4,200万円
- ジーアーレ大杉マークス（2012年築、14階建、3LDK、71.8㎡）：約3,400万円
ライオンズ一ノ江レジデンス
画像出典：Home’s
上記の通り、築浅のファミリー向け物件が多く見られます。
専有面積が約70㎡で築19年と築7年の売り物件情報を比較してみると、比較的古い物件でもそれほど値下がりせずに売却できる可能性が考えられます（ただし、掲載情報は「売り出し価格」の記載であり、成約価格は低くなる可能性があります）1。
小松川地区
小松川地区は、江戸川区の西に位置していて、荒川や旧中川に囲まれています。水と緑が豊富な地域で、水辺のスポーツが盛んです。有名スポットの小松川千本桜は、毎年春に小松川千本桜まつりが開催され、大島小松川公園でバーベキューをしながら桜を見ることもできます。
平井駅と東大島駅があり、それぞれの駅から東京駅・新宿駅までの所要時間は、以下の通りです。
平井駅
- 東京駅：約20分
- 新宿駅：約30分
東大島駅
- 東京駅：約20分
- 新宿駅：約30分
小松川地区の中古マンション相場
- レーベン平井ヴェネージオ（2013年築、9階建、3LDK、75.04㎡）：約4,000万円
- アクラス3号棟（2010年築、13階建、3LDK、66.49㎡）：約4,500万円
- コンドミニアム小松川（1993年築、2LDK、62.67㎡）：約3,800万円
- 小松川グリーンハイツ2号棟（1986年築、4LDK、84.42㎡）：約3,500万円
小松川グリーンハイツ2号棟
画像出典：Home’s
3LDK〜4LDKが中心で3,000万円〜4,000万円の価格で売買されています。築年数が古い物件でも一定の需要が見込めそうです。
人口や世帯
人口や世帯数の推移を把握することは、マンションの売却戦略を練る上で重要なことです。人口が増えているエリアは、マンションを良い条件で売却できる可能性があります。江戸川区の人口や世帯数について見ていきましょう。
最新の人口・世帯数
江戸川区の2025年7月1日時点における人口・世帯数は、次の通りです2。
- 人口：696,500
- 世帯数：364,397
江戸川区は、東京23区の中で大田区に次ぐ4番目の人口数です。
過去5年の人口・世帯数
江戸川区の2021年〜2025年の人口・世帯数は、以下の通りです。
- 2025年 人口：693,570 世帯数：359,749
- 2024年 人口：689,961 世帯数：353,487
- 2023年 人口：688,153 世帯数：348,547
- 2022年 人口：689,739 世帯数：345,803
- 2021年 人口：696,123 世帯数：346,934
※各年1月1日時点
年齢別人口
江戸川区の2025年7月1日時点における年齢別人口は、次の通りです。
- 14歳以下：78,731（11.3%）
- 15歳〜64歳：470,910（67.6%）
- 65歳以上：146,859（21.1%）
また、2021年の年齢別人口は以下の通りです。
- 14歳以下：87,549（12.5%）
- 15歳〜64歳：460,462（66.1%）
- 65歳以上：147,812（21.2%）
2021年〜2025年の5年間で、14歳以下は8,818人の減少、15歳〜64歳は10,448人の増加、65歳以上は953人減少しています。
住居の種類・所有関係
平成27年の国勢調査によると、江戸川区の「住宅に住む一般世帯」302,663のうち「主世帯」が298,834で、その内訳は以下の通りです。
- 持ち家：139,998（46.8%）
- 都市機構・公社の借家・公営の借家：24,541（8.2%）
- 民営の借家：124,228（41.6%）
- 給与住宅：10,067（3.4%）
東京都全体の持ち家比率は47.7%で、江戸川区の持ち家比率はほぼ同水準と言えます。
交通
江戸川区は、JRや都営地下鉄などが通っているのでどこへ行くにも便利です。
区内にある路線・駅は、次の通りです。
JR
- 総武線（平井駅、小岩駅）
- 総武線・総武線快速（新小岩駅）
- 京葉線（葛西臨海公園）
東京メトロ
東西線（西葛西駅、葛西駅）
都営地下鉄
都営新宿線（東大橋駅、船掘駅、一之江駅、瑞江駅、篠崎駅）
京成線
本線（小岩駅、江戸川駅）
また、葛西臨海公園駅や東京ディズニーリゾートへ向かう、環七シャトルバス（シャトル☆セブン）が通っています。
大型のショッピングモール
江戸川区には、イオンやイトーヨーカドーなどの大型商業施設があるため、普段の買い物には困りません。家族でのお出かけや 外食スポットとしても人気です。
- イオン葛西
- イトーヨーカドー
- 葛西リバーサイドモール
- ライフ
- アリオ葛西
- シャポー小岩
- サニーモール西葛西
教育機関
江戸川区には、以下のような教育機関があります。
- 青森大学東京キャンパス
- 愛国学園短期大学
- 東京都立江戸川高等学校
- 東京都立葛西工業高等学校
- 東京都立葛西南高等学校
- 愛国中学校・高等学校
- 江戸川女子中学校・高等学校
など、他にも多くの教育機関があり、子育て世代にも人気です。
医療機関
江戸川区の主な医療機関は次の通りです。
- 東京臨海病院（※）
- 江戸川病院（※）
- 森山記念病院（※）
- 森山脳神経センター病院
- 西村記念病院
- 葛西中央病院
（※）の病院は東京災害拠点病院に指定されています。
有名スポット
江戸川区には、以下のように有名スポットがたくさん揃っています。
- 東京都葛西臨海水族園
- 葛西海浜公園
- 地下鉄博物館
- 江戸川区郷土資料室
- ダイヤと花の大観覧車
- 大島小松川公園
- 行船公園
- 篠崎公園
- 船堀タワー
- 平成庭園
- 最勝寺
- 善養寺
- 新川千本桜
- 明福寺
- 春花園BONSAI美術館
など、子連れで楽しめるスポットや歴史を感じられる有名スポットが多数あります。
江戸川区の不動産相場の特徴
江戸川区の不動産相場を知っていれば、売却計画や資金シミュレーションを立てやすくなります。
ここでは、江戸川区の売り出し価格や公示地価について確認していきましょう。
売り出し価格
2025年8月現在、大手不動産・住宅情報サイトのLIFULL HOME’Sのデータを参照すると、江戸川区の中古マンション価格相場は4,371万円です（70㎡の場合）。
2021年3月は3,297万円（同じく70㎡の場合）だったため、そこから3割ほど値上がりしていることがわかります。
2019年以降の中古マンション70㎡換算価格の推移（赤線が首都圏）
出所：東京カンテイ
築年数別の平均価格は、次の通りです。
- 築1年〜5年以内：データなし
- 築5年〜10年以内：5,970万円
- 築10～15年以内：データなし
- 築15年〜20年以内：4,830万円
- 築20年以上：4,134万円
※2025年8月時点
江戸川区と周辺のエリアを比較した価格相場は、以下の通りです（70㎡の場合）。
- 練馬区：4,935万円
- 足立区：3,665万円
- 葛飾区：3,779万円
- 江戸川区：4,371万円
- 八王子市：2,580万円
- 立川市：2,635万円
- 武蔵野市：5,486万円
公示地価
公示地価は、国土交通省が定める標準地1㎡あたりの価格で、一般的な土地売買の指標になります。
江戸川区の公示地価平均は、以下のように推移しています。
- 2010年：36万2,446円/㎡
- 2011年：35万7,135円/㎡
- 2012年：34万8,951円/㎡
- 2013年：34万3,925円/㎡
- 2014年：35万608円/㎡
- 2015年：35万5,086円/㎡
- 2016年：35万264円/㎡
- 2017年：35万9,227円/㎡
- 2018年：37万2,388円/㎡
- 2019年：39万2,703円/㎡
- 2020年：41万1,747円/㎡
- 2021年：40万7,835円/㎡
- 2022年：41万3,252円/㎡
- 2023年：42万7,626円/㎡
- 2024年：44万9,725円/㎡
2017年ごろから上昇トレンドとなっており、中古マンションを売る時は買った時と同じくらいの値段、または当初よりも高く売れるケースもあります。
江戸川区の災害への強さは？
ここでは、江戸川区のハザードマップなどの情報をもとに、水害や地震リスクについて紹介します。
近年、首都圏でも台風や集中豪雨、地震などの自然災害が多発しており、災害リスクに敏感な人が増えています
中古マンションを購入する際にも災害の影響を心配する人は多いです。不動産価格にも影響するので、災害リスクが高い地域は把握しておきましょう。
必ずご自身でもハザードマップを確認するようにしてください。
水害を受ける恐れがある地域
江戸川区の「江戸川区水害ハザードマップ」によると、想定しうる最大規模の降雨（江戸川流域で3日間総雨量632mm、利根川流域で最大491mm）が発生した場合、江戸川区のほぼすべての地域が浸水する恐れがあります。
特に、小松川エリアや荒川沿いは5m〜10m未満の浸水、江戸川沿いは木造家屋が倒壊する可能性があります。江戸川区役所周辺、船堀駅や西葛西駅、葛西駅、瑞江駅周辺は3m〜5m未満の浸水が想定されています。
エリアごとの浸水した場合に想定される水深は、以下の通りです。
0.5m〜3m未満
- 北小岩
- 西小岩
- 南小岩
- 東小岩
- 大杉
- 新堀
- 篠崎
など
3m〜5m未満
- 本一色
- 中央
- 松島
- 松江
- 東小松川
- 船堀
- 北葛西
- 中葛西
- 西葛西
- 東葛西
- 瑞江
- 西瑞江
- 東瑞江
- 北篠崎
など
5m〜10m未満
- 平井
- 小松川
このように、区内のほとんどのエリアで浸水が想定されているため注意が必要です。
地震被害を受ける恐れがある地域
平成30年2月に公表された東京都都市整備局の「地震に関する地域危険度測定調査 地域危険度一覧表」によると、地震の際に危険度が高い地域は以下の通りです。
なお、建物倒壊危険度、火災危険度に災害時活動困難度を加味して総合化した「総合危険度」のランク4・5の地域をまとめています（ランクは5段階で5が最も危険性が高い）。
ランク5
- 平井2丁目
ランク4
- 江戸川1丁目
- 興宮町
- 北葛西1丁目
- 北小岩４丁目
- 小松川4丁目
- 中葛西8丁目
- 西小岩1丁目
- 西小岩4丁目
- 西小松町
- 西瑞江3丁目
- 春江町5丁目
- 東小松川1丁目
- 東小松川２丁目
- 平井1丁目
- 船堀2丁目
- 松島3丁目
- 南小岩4丁目
- 南小岩5丁目
- 南小岩6丁目
- 南小岩7丁目
- 本一色3丁目
- 西篠崎1丁目
- 西篠崎2丁目
建物倒壊危険度がランク5なのは松島3丁目〜4丁目、火災危険度がランク5なのは平井2丁目です。
ランク4・5の地域は災害リスクに注意が必要ですが、ランク4・5以外の地域も100%安全というわけではありません。
まとめ
ここでは、江戸川区の主要エリアの特徴や人口・世帯数推移、価格相場や災害リスクについて紹介しました。
江戸川区は自然豊かで暮らしやすく、ファミリー層に人気があるエリアです。多少築年数が古くても、ファミリー向け物件は高い需要が期待できます。
売却を検討している方は、早速相場状況や販売戦略の検討をしながら、業者探しなど動き出してみましょう。
