マンションには、専有部分と共用部分の2つの部分があります。
専有部分と共用部分では、利用の仕方や維持・修繕の方法が異なるので、違いを理解しておくことが重要です。
この記事では、マンションの専有部分と共用部分の違いや、専有部分の維持管理の注意点などを分かりやすく解説します。
マンションの専有部分と共用部分の違い
マンションの建物は、専有部分と共用部分の2つで構成されています。
まずは、それぞれがどの部分を指すのかを確認していきましょう。
専有部分とは
マンションの専有部分とは、所有者が単独で所有している部屋の内部のことです。
具体的には、住戸の部屋や、室内にある壁・床・天井、そして専有部分を通る配管や配線などが含まれます。
分譲マンションなどの区分所有建物に関するルールを定めた「区分所有法」では、専有部分を以下のように定義しています。
（建物の区分所有）第二条
２ この法律において「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。
区分所有権とは、一棟の建物の中で区分された各部分にある個別の所有権のことです。
専有部分は、この区分所有権の目的の対象となるため、基本的にマンションの各部屋が該当します。
ただし、専有部分に含まれるのは、躯体（建物の構造体）の内側部分のみです。
住戸に付随していても、戸境壁（隣接する住戸との間を区切る壁）や玄関ドアの外側、窓、バルコニーは専有部分に含まれません。
なお、バルコニーや窓、駐車場など専有部分ではないけど特定の区分所有者のみが使う部分は、専用部分と呼ばれます。
どこが専有部分で、どこが専用使用部分に該当するかは、マンションによって異なります。
具体的には、マンションの管理規約で定められているので、しっかり確認しておきましょう。
共用部分とは
専有部分以外の部分が、共用部分になります。
区分所有法では共用部分は以下のように定義されています。
（建物の区分所有）第二条
４ この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。
具体的には、マンションの外壁などの躯体やコンクリート部分、エレベーターやエントランスなどの住民共用設備、さらに専有部分以外の配管や配線など、多くの部分が該当します。
また、共用部分には「法定共用部分」と「規約共用部分」の2つの種類がある点にも注意が必要です。
法定共用部分とは、区分所有法に基づいて共用部分と定められた部分をいいます。
一方、法律の定義に関わらずマンションの管理組合が定めた部分が、規約共用部分です。
集会所や管理人事務室などが規約共用部分に指定されるケースがあります。
専有部分だと思っていたら共用部分だったというケースは珍しくないので、事前に管理規約などでしっかり確認するようにしましょう。
マンションの専有部分と共用部分では、維持・管理のルールが異なります。
違いを理解せずに勝手にリフォームした、維持管理しなかったとなると、トラブルに発展する恐れがあるので注意が必要です。
以下では、それぞれの維持・管理について詳しく解説するので参考にしてください。
マンションの専有部分における維持・修繕に関する注意点
ここでは、マンションの専有部分における維持・修繕に関する注意点を見ていきましょう。
専有部分の維持・修繕は所有者の責任と費用負担で行う
専有部分はマンションを購入した人に所有権があるので、クロスの変更などといったリフォームは基本的に自由にできます。
その反面、維持・修繕についても所有者が自分で行う必要があります。
共用部分については、修繕積立金や管理費を支払うことで管理組合が維持管理を行い、費用も積立金から支払われるのが一般的です。
一方、専有部分については維持管理の手間や費用の負担は所有者にあるため、何か不具合が生じたり利便性を良くしようとすれば、自分で業者を手配し、費用も自己資金から支払わなければなりません。
修繕積立金は、専有部分の修繕費用に充てられないため、別途、専有部分の修繕にかかる費用も自分で蓄えておく必要がある点には注意しましょう。
事前に管理規約で修繕に関するルールを確認することが大切
専有部分の修繕は、所有者が行うからといって好き勝手に修繕できるわけではありません。
マンションによっては、専有部分でも使用する資材や修繕方法などにルールが設けられているケースがあります。
また、バルコニーや玄関ドアの外側部分のように、一見すると専有部分のようでも実は共用部分だというケースも珍しくありません。
ルールと異なる修繕を行ってしまうと、原状回復や修繕工事の中止を求められる可能性があるので、注意が必要です。
修繕を検討し ている場合は、事前に管理規約や管理組合に修繕できるかどうかを確認することで、トラブルを避けやすくなるでしょう。
専有部分の修繕工事が共用部分に影響を及ぼすケースがある点に注意
専有部分の修繕が、マンション全体に影響するケースもあります。
たとえば、室内にあるからといって勝手に柱や壁を取り除くと、マンション全体の耐震性や強度に関わってしまい、大きなトラブルになる恐れもあるでしょう。
また、専有部分を通る配管・配線の修繕、交換の責任は所有者にあるものの、これらも勝手に交換するとマンション全体に影響する恐れがあります。
フローリングも勝手に変えることで、防音性に影響し下の階と騒音トラブルが生じる可能性があるものです。
仮に、完全に専有部分にしか影響しない修繕工事であっても、工事の騒音や振動で近隣とトラブルになるケースも珍しくありません。
専有部分であっても安易に修繕工事を行うと、大きなトラブルになる恐れがあります。
修繕を検討している場合は、管理組合などに事前に確認するようにしましょう。
マンションの共用部分の維持管理は管理組合で行う
次に、共用部分の維持管理についてみていきましょう。
住人が管理費と修繕積立金を負担する
共用部分の維持管理については、毎月管理費・修繕積立金を負担することで管理組合が行ってくれます。
管理費とは、共用部分の清掃や修繕、点検など、日常的な維持管理に充てられる費用です。
一方、修繕積立金は、10～15年ごとに行われる大規模修繕工事の費用に充てられます。
大規模修繕工事では、マンションの外壁や屋上、共有配管や設備などの大規模な修繕工事を行うため、高額な費用がかかります。
そのため、区分所有者から毎月一定額を徴収し、工事に向けて費用を積み立てるのです。
管理費、修繕積立金はどちらもマンションで快適・安全に過ごすために重要なお金ですが、使用用途が異なる費用という点は覚えておきましょう。
いずれにせよ、管理費・修繕積立金を支払うことで、共用部分の維持管理については手間をかけたり、別途費用を請求されることはありません。
ただし、修繕積立金については修繕工事の額や積立状況などによって、工事前に値上げや一時金が徴収されるケースがある点には注意しましょう。
▼関連記事：マンションの管理費・修繕積立金の相場は？負担額が上がる理由・タイミングも解説
修繕計画に基づいて維持・修繕工事を行う
共用部分の大規模修繕については、修繕計画によって時期などが決められています。
前述したように、大規模修繕計画の前に積立金が足りないとなると一時金が発生する恐れなどがあるので、事前に修繕時期や積立状況などを確認しておくとよいでしょう。
また、共用部分の改修なども修繕計画に基づいて行われます。
計画以外の改修などを行ってもらいたい場合は、管理組合に提案したうえで会議などにより区分所有者から一定数以上の合意を得ることが必要です。
共用部分の設備などを破損させた場合は破損させた人が費用を負担する
共用部分の修繕は基本的に管 理組合が行い、管理費・修繕積立金以外の負担はありません。
しかし、修繕が必要な理由によっては、別途費用の支払いが必要になるケースがあります。
代表的なものが、共用部分を破損させた場合です。
たとえば、室内の窓ガラスや網戸、玄関ドアの外側部分などを自分で壊した場合は、共用部分でも管理費や修繕積立金が充てられない可能性があります。
共用部分で自己負担が必要になる修繕についても管理規約などで定められているので、確認するとよいでしょう。
マンションの専有部分に関するよくある質問
最後に、マンションの専有部分に関するよくある質問をみていきましょう。
マンションの共用部分はどこまで？
マンションの共用部分は、専有部分に該当しないすべての部分を指すため、その範囲は広くなります。
具体的には、マンションの外壁といった基本的な構造部分や、エントランスやエレベーターなどの住民全員で使用する施設などが該当します。
また、共用部分には管理規約で定める規約共用部分もあり、マンションによっては管理事務所や集会所、機械室などが規約共用部分に指定されているケースもあるので注意しましょう。
マンションの壁は専有部分に含まれる？
マンションの壁のうち、一般的には室内から見て表面部分が専有部分とされます。
一方、壁の躯体部分は共用部分として扱われるのが通常です。
そのため、壁紙などの表面的なリフォームは自由にできますが、壁を取り壊すといったリフォームはできないのが一般的です。
しかし、マンションに よって専有部分に含まれる箇所は異なります。
どこまでが専有部分に該当するか、また専有部分でできるリフォームについては、管理規約や管理組合に確認することが大切です。
マンションの玄関前は共用部分？
専有部分は基本的に室内になるので、玄関前や外廊下は共用部分です。
また、玄関ドアの外側も共用部分に該当します。
ただし、マンションによっては玄関ドアの外側や玄関前に対して専有使用権が認められているケースもあるので、確認するようにしましょう。
専有使用権とは、共用部分の中でも特定の区分所有者だけが排他的に使用できる権利のことです。たとえば、玄関ポーチやルーフバルコニー、専用庭などがこれにあたります。
この権利が認められている部分は所有権があるわけではないため、勝手にリフォームしたり、物を設置したりする際には管理組合の許可が必要となることがあります。
まとめ
マンションは、専有部分と共用部分の2つに分かれ、専有部分は自分で修繕する必要があり費用も自己負担となります。
一方、共用部分は毎月支払う管理費・修繕積立金で修繕されるため、基本的にそれ以外の負担はありません。
しかし、共用部分でも自分で壊した場合は費用を請求されるケースがあります。
また、専有部分についても自分で好きに修繕できるわけではないため、事前に管理組合などに確認することをおすすめします。
マンションの専有部分、共用部分はマンションによってどこまで含まれるかが異なります。
購入や売却を検討する際には、管理組合や不動産会社に線引きやルールを確認して、トラブルを避けられるようにしましょう。
