マンションは、土地と建物がセットで取引されることが多いため、土地と建物の内訳が分からないことが一般的です。
しかし、確定申告時などでマンションの価値に対する土地と建物の割合が求められることがあるので、計算方法を把握しておくことが大切です。
この記事では、マンションの土地建物比率の必要性や確認方法、計算方法などについて詳しく解説します。
マンションの土地建物比率とは？
マンションの土地建物比率とは、マンション価値に占める土地と建物それぞれの価値の割合です。
たとえば、マンションの価値が5,000万円で土地建物比率が土地30％：建物70％なら、土地の価値が1,500万円、建物の価値が3,500万円となります。
マンションを購入する際、建物だけを購入するというイメージを持つ方もいるでしょう。しかし実際には、マンションを購入すると、持ち分に応じた土地の権利も有するため、戸建と同様に土地＋建物を購入していることになります。
とはいえ、マンションでは土地＋建物の総額で取引されるケースが多く、土地の価格がいくらか分からないという方も珍しくありません。
ただし、土地と建物の価値が明確でなければならないケースもあるので、土地建物比率についてはしっかり把握しておくことが大切です。
マンションの土地建物比率が必要になるケース
マンションの土地建物比率が必要になるケースは、主に以下の2つです。
- 売却益が発生して所得税の確定申告をするケース
- 課税事業者が消費税の確定申告をするケース
それぞれ見ていきましょう。
売却益が発生して所得税の確定申告をするケース
マンション売却の利益は譲渡所得と呼ばれ、所得税・住民税・復興特別所得税の対象です。
売却で利益が出て課税させる場合は、確定申告して納税が必要になります。
この確定申告時に、譲渡所得を計算する際に土地と建物の価格が必要になるのです。
譲渡所得は以下の計算式で求められます。
取得費とは、売却した不動産を購入したときにかかった費用です。
不動産の価格だけでなく、仲介手数料や印紙税といった諸費用も計上できます。
しかし、取得費からは減価償却費を差し引く必要があり、この時に土地建物比率が重要になってくるのです。
減価償却費とは、経年に応じた資産価値の減少分を指し、以下の方法で計算できます。
ただし、減価償却費は建物が対象となり、土地は対象ではありません。
そのため、購入時の価格を土地と建物で分け、建物のみで減価償却費を計算する必要があるのです。
つまり、取得費の計算は以下のようになります。
なお、譲渡費用とは売却時にかかった仲介手数料などの費用です。
売却価格から取得費・購入費用を差し引き、さらに3,000万円特別控除といった特例を控除してプラスになった場合に、譲渡所得税が課税されるので覚えておきましょう。
課税事業者が消費税の確定申告をするケース
課税事業者とは、消費税を納める必要がある事業者です。
課税事業者がマンションを売却した場合、買主から預かった消費税を確定申告して納税する必要があります。
しかし、土地は消費されるものではないことから、課税事業者かどうかに関わらず消費税の対象とはなりません。
一方、建物は消費税の対象です。
そのため、取引価格の総額ではなく、建物と土地を分けて消費税を計算し確定申告する必要があります。
マンションの土地建物を確認・計算する方法
土地建物比率の決め方には明確な決まりはありません。
しかし、比率が極端では税務署から指摘を受けやすくなり、さらには取引でトラブルになる恐れもあるので適切な方法で決めることが大切です。
また、すでに土地建物比率が決まっているケースもあるので、まずは確認するようにしましょう。
ここでは、土地建物比率の確認・計算方法として、以下の5つを解説します。
- 売買契約書を確認する
- 住宅ローンの関連書類を確認する
- 消費税の額から計算する
- 固定資産税評価額割合から計算する
- 標準的な建築価格表から計算する
それぞれ見ていきましょう。
売買契約書を確認する
マンションを購入した際の売買契約書に、価格に対する土地と建物の内訳が記載されているなら、その内訳を用いることができます。
特に、新築マンションや、中古でも不動産会社や課税事業者が売主のマンションを購入するケースでは、内訳が記載されていることが多いので、確認するとよいでしょう。
住宅ローンの関連書類を確認する
マンションを住宅ローンで購入し住宅ローン控除を利用しているなら、過去の確定申告書をチェックすると内訳が分かります。
確定申告書には、家屋または土地等の取得対価の額を記入する欄があるため、その欄に記入した額を用いることが可能です。
売買契約書を紛失してしまったなどで活用するとよいでしょう。
消費税の額から計算する
売買契約書に土地と建物の内訳の記載がなくても、消費税額が記載されていれば、消費税をもとに計算可能です。
前述したように、消費税は土地にはかからないため、記載されている消費税は建物価格に対してかかっています。
たとえば、取引総額が5,000万円でうち300万円が消費税の場合をみてみましょう。
この場合、300万円÷10%＝3,000万円が建物価格になります。
よって、土地の価格は5,000万円－（3,000万円＋300万円）＝1,700万円です。
なお、消費税の税率は取引時期によって異なるので、当時の税率を調べたうえで計算するようにしましょう。
固定資産税評価額割合から計算する
固定資産税評価額は、土地と建物それぞれで算出されるので、購入時点の評価額の割合をもとに、購入価格を按分する方法もあります。
たとえば、以下のケースでみてみましょう
- 購入価格：4,000万円
- 固定資産税評価額（土地＋建物）：2,800万円
- うち、建物：1,820万円、土地：980万円
固定資産税評価額の割合は土地：建物＝35％：65％です。
そのため、購入価格に占める割合は以下のようになります。
- 土地：4,000万円×35％＝1,400万円
- 建物：4,000万円×65％＝2,600万円
上記のように比較的にシンプルに求めることが可能です。
購入時の固定資産税評価額については、自治体の窓口で確認できるでしょう。
ただし、築年数が古いマンションでは当時の記録がない可能性もあるので注意が必要です。
標準的な建築価格表から計算する
不動産売買契約書を紛失している場合や、あるけれど内訳も消費税も分からないという場合は、標準的な建築価格表から計算できます。
標準的な建築価格表とは、土地と建物を一緒に取得し、価格の区分がない場合に利用される価格表です。
建物の構造・築年数別に1㎡あたりの建築価格が定められているので、延床面積を乗じることで建築価格を算出できます。
たとえば、令和元年建築の鉄筋鉄骨造りの場合の単価は、363,300円/㎡のため、延床面積が60㎡なら、建築価格は363,300円×60㎡＝約2,180万円です。
また、中古で購入した場合は、この価格からさらに新築時から購入時までの減価償却費を差引くことで建物の購入価格を算出できます。
標準的な建築価格表は国税庁のホームページで確認するとよいでしょう1。
マンションの土地建物比率に関するよくある質問
最後に、マンションの土地建物比率に関するよくある質問をみていきましょう。
土地と建物の価格が分かれていない場合はどうすればいい？
売買契約書で価格の内訳が分からない場合、以下のような方法で計算して求めることが可能です。
- 消費税から建物の価格を算出する
- 固定資産税評価額割合を購入価格に置き換えて計算する
- 標準的な建築核表を用いて計算する
計算が複雑になる・計算に不安があるといった場合は、税理士などのプロに相談することをおすすめします。
マンションの平均的な土地建物割合は？
地域やマンションによっても異なりますが、一般的には土地30％：建物70％程になるケースが多いでしょう。
しかし、土地が割安で購入できていた、建物にお金がかかっているなどで割合が大きく異なるケースもあります。
割合に疑問がある場合は、税理士などのプロに相談するとよいでしょう。
タワーマンションの土地と建物の割合は？
タワーマンションは総戸数が大きく土地の持分が通常のマンションよりも少なくなることが多いため、土地10%やそれ以下となるケースも珍しくありません。
ただし、マンションによって比率は異なるので、個々でしっかり計算するようにしましょう。
まとめ
マンションの土地建物比率は税金計算を行う際に重要です。
購入時の売買契約書を確認し比率を確かめ、適切に確定申告できるようにしましょう。
売買契約書では比率が分からないときは、消費税額や固定資産税評価額割合などで計算することも可能 です。
しかし、あまりにも実態から異なる比率になると税務署から指摘を受ける恐れがあります。
計算方法に不安がある場合は、税理士や不動産会社などのプロに相談しながら決めるとよいでしょう。
