マンションの地震に対する安全性は、その建物がどの時代の耐震基準により建てられたのかが大きなポイントになります。
もし従前の旧耐震基準で建てられたマンションだとしたら、大地震時の安全性は疑った方がいいかもしれません。築年数の古いマンションだと、旧耐震基準で建てられている可能性があり、購入に際しては建物の耐震性能を十分に確認する必要があります。
また、売却時には「旧耐震基準のマンションだから、売却が難しい」という事態も想定されます。
この記事では、マンションの耐震性能について、新・旧基準の違いを明らかにしながら、売買時のチェックポイントについて解説します。
マンションの耐震基準とは
マンションの耐震基準とは、建築基準法で定めた基準であり、地震に対して最低限クリアすべき構造強度を示しています。
耐震基準は、大地震の教訓を生かし、過去に何度も改正が繰り返されてきました。
新築建物は、建築時の基準が適用されるため、基本的にマンションは建築当時の耐震基準に適合しています。
しかし、その後耐震基準が改正されても、最新の基準に適合させる義務はありません。つまり、建築当時の耐震基準に適合していれば、改正後の耐震基準に適合していなくても存続が認められているのです。
新耐震基準とは
耐震基準は、1950年の建築基準法施行時にすでに制定されていましたが、大地震が発生するたびに被害の状況を踏まえて見直されてきました。そして、1981年には耐震設計を根本的に塗り替える大きな改正がおこなわれたのです。
1978年の宮城県沖地震の甚大な被害から教訓を得た1981年の改正は、耐震基準の分岐点になりました。耐震設計の考え方が大きく異なることから、一般的に1981年5月31日までの基準を「旧耐震基準」、同年6月1日以降の耐震基準を「新耐震基準」と呼んでいます。
具体的には、建築確認済証の交付が同年5月31日以前であれば旧耐震基準、6月1日以降であれば新耐震基準の建物になります。
新耐震基準は、大地震が発生したときに即座に建物が崩落・倒壊して命が奪われることがないように定めた基準です。地震に遭っても何の影響も受けずそのまま住み続けられることを保証するものではありません。
つまり、一定のひび割れや歪みが生じる可能性はあるが、そこに住む人の命を奪うまでの崩落は生じないということを意味しています。
現行耐震基準（2000年基準）とは
現行の耐震基準（2000年基準）は、新耐震基準からさらに規制強化がされています。一次設計の段階から、中程度の地震に 柱や梁などの主要構造部が耐えられるように構造計算をします。
これにより現行の耐震基準（2000年基準）で建てられたマンションは、それまでの新耐震基準で建てられたマンションよりも、さらに高い耐震性を有しています。
耐震基準が耐えられる地震の強さ
旧耐震基準では、数十年に一度発生するような震度5程度の中規模の地震には耐えられるものの、それ以上の大地震に対しては倒壊する可能性がありました。
一方、1981年に施行された新耐震基準では、震度5程度の中地震では躯体の軽微なひび割れ程度にとどまり損壊しません。さらに数百年に一度の震度6強程度の大地震であっても倒壊・崩落して人が押しつぶされることなく、命を守れるだけの耐震性を備えるようにしています。
旧耐震基準と新耐震基準の違い
旧耐震基準では中地震への考慮がされていましたが、新耐震基準では、中地震に加えて大地震にも耐えられるよう、一次設計と二次設計の2段階で耐震計算がおこなわれるようになったのが大きな特徴です。
まず一次設計において中地震対策として、家の機能を損なわないよう柱や梁、壁などを強化し変形を抑えます。次に二次設計で大地震対策として、柱や梁などが変形しても倒壊・崩落しない粘り強さを持たせ、人命を保護できる構造になるよう構造計算をします。
新耐震基準と現行の耐震基準（2000年基準）の違い
現行の耐震基準（2000年基準）では先述したように、新耐震基準からさらに規制強化がされています。
そのうえで二次設計では、大地震に対して倒壊・崩落しないよう、建物の構造種別や規模別に3つのルートに分けて構造計算するといった詳細な検討が求められているのです。
もちろん従前の新耐震基準でも強力な耐震性能を有しています。実際に、1995年に発生した阪神・淡路大震災(最大震度7)では、被害が多かった建物は旧耐震基準の建物であり、新耐震基準の建物の多くは倒壊等の被害を免れました。
耐震等級と耐震基準の違い
耐震等級とは、「住宅品質確保促進法（品確法）」が定める「住宅性能表示制度」に基づいて、地震に対する建物の強度（耐震性）を示す指標のひとつです。
住宅性能評価書で評価する10分野のうち、「構造の安定に関すること」の項で、地震による力の作用がどの程度大きくなるまで傷を受けたり壊れたりしないかを等級表示しています。
耐震等級には1～3の段階があり、耐震等級3が最も耐震性能が高い建物です。
耐震等級1は新耐震基準同等
耐震等級1は、建築基準法で定める新耐震基準に適合した建物です。したがって新築のマンションであれば、耐震等級1以上の認定は受けられます。
数百年に1度といった極めて稀に発生する地震（震度6強～7程度）が起こった際も、倒壊や崩壊はしません。また、数十年に1度程度の地震による力に対しては、構造躯体に損傷を与えない性能を有しています。
耐震等級1であっても、耐震性が劣るわけではなく、通常の生活の範囲において耐震性は十分に確保されています。
つまり、耐震等級は耐震基準を超えた性能を目指すための任意の評価基準だと捉えられるでしょう。
耐震等級2は新耐震基準の1.25倍
耐震等級2は、数百年に1度といった極めて稀に発生する地震による力の1.25倍の力に対して、倒壊や崩壊をしない建物です。また、数十年に1度程度の地震による力の1.25倍の力に対しては、構造躯体に損傷を与えない性能を有しています。
長期優良住宅の認定を受けるためには、耐震等級2以上が条件になります。
耐震等級3は新耐震基準の1.5倍
耐震等級3は、数百年に1度といった極めて稀に発生する地震による力の1.5倍の力に対して、倒壊や崩壊をしない建物です。また、数十年に1度程度の地震による力の1.5倍の力に対しては、構造躯体に損傷を与えない性能を有しています。
高い耐震性能を有していることから、地震保険の耐震等級割引として50％の割引が適用されます。
▼関連記事：マンションの耐震等級とは
古いマンションは耐震診断を実施する
1981年の新耐震基準の改正前に建設された築年数の古いマンションは、耐震補強工事を実施することで耐震性を確保しているものも少なくありません。
築年数の古いマンションが、必要とされる耐震性を確保しているのかは、耐震診断をすることで確認できます。
耐震診断とは
耐震診断とは、マンションなどの建物の構造的強度を調査し、現行の構造基準で耐震性の有無を確認することをいいます。
耐震診断は、第1次診断から第3次診断までの3段階のレベルがあります。まず対象建物を現地で目視調査したうえで、設計図書の内容の確認、建物修繕履歴等を確認し、目的に応じて診断レベルを決定します。
診断結果によって脆弱性が明らかになれば、耐震補強工事の実施を検討することになります。
第1次診断
各階の柱と壁の断面積と、その階が支えている建物重量から計算する最も簡便な方法です。壁式構造のように比較的壁の多い建物には適していますが、壁の少ない建物では耐力が過小評価されます。
柱・壁の水平断面積から耐震性を判断するので、設計図面がある場合は、建物の詳細な調査を行わなくても短時間で計算できます。しかし、図面がない場合はすべての部位の寸法を計測するので、手間と費用がかかります。
1次診断は簡便な手法なので、補強設計を的確に行うことはできません。耐震診断の結果によって耐震補強工事を検討する場合には、より詳細な第2次診断を利用することが適しています。
第2次診断
各階の柱と壁の断面積と鉄筋量から終局耐力（地震などの外力を受けた際に倒壊する直前の最大耐力）1を計算して、その階が支えている建物重量と比較して診断をします。
コンクリートの圧縮強度、中性化等の試験、建物の劣化状態の確認といった調査を行います。第1次診断よりも信頼性が高く、公共建築物で多く実施されています。
一般的には、第2次診断の結果によって耐震補強工事の実施を検討します。
第3次診断
各階の柱、壁の断面積や鉄筋量に加えて、梁の影響も考慮し、建物の保有水平耐力2を求めます。現行建築基準法の保有水平耐力計算とほぼ同程度のレベルで建物の終局耐力を計算します。
耐震診断は外部の専門機関に相談する
旧耐震基準で建てられたマンションの強度に不安がある場合、耐震診断をすることで安全性が確認できます。
耐震診断は、建築士事務所や一般財団法人 日本耐震診断協会（JSDA）などの外部の専門機関に依頼します。
マンションの耐震診断は 、高額の費用を要するので、個人で依頼することはなく、管理組合を通じて依頼するのが一般的です。
耐震診断の費用は、マンションの面積や実施機関によって異なりますが、状況によっては100万円以上になることがあるため、事前に見積もりを依頼した方が安心です。
多くの自治体では、耐震診断に関する補助金制度を設けていますので、助成の可能性も合わせて検討してください。
耐震補強工事を実施する
マンションの耐震補強工事を実施した場合、費用を全所有者で負担することになるため、マンション全体の合意を取る必要があります。
外壁などの共用部分の耐震改修は、耐震改修促進法（建築物の耐震改修の促進に関する法律）の特例により、特別決議ではなく普通決議で実施可能です。普通決議は過半の賛成で成立します。
しかし、区分所有法の規定により、特別な影響を受ける区分所有者の承諾が必要になります。耐震改修では、外壁にブレース（筋交い）を設置する方法がよく採用されますが、これをベランダに設置するのであれば、そのベランダの専用使用権がある区分所有者の承諾がないと、工事は実施できません。
さらに耐震補強工事は大規模な工事であり、通常1千万円以上の工事費がかかります。一戸あたりだと100万円単位の費用が必要になるのが一般的です。
これらの事情から、耐震補強工事を決定するのは、相当に困難な道のりになるのが実情です。
特に耐震診断が必要なマンションとは
築年数の古いマンションにあっても、建物の構造などによっては、特に耐震診断が必要とされる場合があります。どのよう な形状のマンションであれば、特に耐震診断・耐震補強工事が必要なのか解説していきましょう。
構造上のバランスが悪いマンション
旧耐震基準のマンションの中でも、構造上のバランスが悪いマンションは、特に耐震診断が必要です。
L 字型・コの字型や雁行型など不整形な平面形状で、エキスパンション・ジョイントが設けられていない建物は曲がり口に地震力が集中して局所的に崩壊することがあります。
なお、エキスパンション・ジョイントとは、構造的には別棟として建築した建物同士を可動域の広い金物等で接続している部材をいいます。この場合、整形な棟ごとに地震力を負担するので、局所に力が集中することはありません。
上階が小さくなっているセットバック等で断面形状が不整形な建物でも、局所的に崩壊してしまうことがあります。
道路斜線などの建築規制により、上階をセットバックさせているマンションや途中階にマンション以外の店舗、事務所が設置されているような、断面が均一でない建物は、局所的に力が加わり、柱が座屈することがあります。
上層部と下層部で構造形式が異なるマンション
たとえば下層部が鉄骨鉄筋コンクリート造で、上層部が鉄筋コンクリート造で構成される建物のように、上層部と下層部とで構造形式が異なる建物では、構造形式が切り替わる付近の階で、層崩壊等の被害が集中するおそれがあります。
細長い形状のマンション
幅と奥行きが極端に異なる細長い形状のマンションも耐震性を疑った方がいいでしょう。
梁間方向（短辺方向）の戸境壁（隣の住戸を区切る壁）は耐震上 有効な壁として機能しますが、桁行き方向（長辺方向）は、開放廊下やバルコニーに面しているため開口部が多く、耐震上有効な壁が少なくなり、耐震性が弱くなります。
細長い形状のマンションでは、桁行き方向（長辺方向）に地震力が伝わるのに時間差が生じ、桁行き方向の各部位において異なる動きとなるため、耐震性の弱い桁行き方向に被害が集中しやすくなります。
ピロティ形式のマンション
１階に駐車場や店舗を設けた、壁が少ない吹き抜け空間のピロティ形式や大区画の空間がある建物は、その部分に耐力壁が少なく、変形に抵抗する力が小さいため、外圧が集中して、その階全体が圧力で潰れる大被害が生じるおそれがあります。
過去の大震災でも、鉄筋コンクリート造の駐車場ピロティ型マンションで1階のみが層破壊をして、他の階はほとんど被害がなかった実例が数多く報告されています。
耐力壁の配置バランスが悪いマンション
耐力壁がバランス良く配置されていない建物は、重心（建物重量の中心）と剛心（柱、梁、耐力壁等の耐震要素の中心）の位置が異なるため、剛心を中心にねじれ（回転変位）が生じます。
ねじれによる変位が大きくなる剛心から遠い部分が、局所的に崩壊したり、地震力の集中する剛心近くが崩壊したりすることがあります。
▼関連記事：マンションの耐震性の調べ方
古いマンションを購入する際のチェックポイント
旧耐震基準で建てられた築年数の古いマンションを購入する場合には、慎重な判断が求められま す。
耐震診断・耐震補強工事を実施しているかを確認する
耐震診断や耐震補強を実施している場合には、重要事項説明書にその旨の記載がありますから確認してください。
耐震診断を実施して、その結果、耐震補強が必要との判断が下されている場合には、耐震補強工事を実施しているかが重要なポイントになります。
耐震補強工事の実施の有無やその内容が、重要事項説明書だけでは判断できない場合には、仲介を行う不動産業者などに詳しく説明を求める必要があります。
耐震診断や耐震補強工事の実施の有無は、マンションの耐震性を知るうえで重要なことは言うまでもありません。しかも、そればかりでなく、住宅ローンの担保評価にも関係し、具体的な融資額にも影響を及ぼしますので、資金計画の観点からもしっかり確認しましょう。
建物の形状を確認する
建物の耐震性を判断するうえで、建物形状も重要な要素となります。
Ｌ字型・コの字型・雁行型になっている建物や上階が小さくなっているセットバック形状、さらには1階が駐車場などの広い空間になっているピロティ形式になっているマンションは、耐震性が劣ることがあるからです。
また、短辺方向と長方形方向の長さが極端に異なる細長いマンションも耐震性が低いとされています。
上下階の建物構造を確認する
旧耐震基準のマンションであっても、5階建てまでの壁式構造は比較的耐震性が高いとされています。
気をつけたいのは、上下階で建物構造が異なっている形状のマンションです。上層階が壁式構造であっても、下層部が柱と梁で構成されるラーメン構造だと、耐震性は脆弱になります。
また下層部が鉄骨鉄筋コンクリート造で上層部が鉄筋コンクリート造で構成される建物のように、上層部と下層部とで構造形式が異なる建物も、耐震性が低い可能性があります。
長期修繕計画を確認する
耐震診断や耐震補強工事の実施には高額の費用がかかります。そのため、耐震診断や耐震補強工事の費用は修繕積立金会計からの支出となるのが一般的です。しかし、長期修繕計画が作成されていないマンションの場合、耐震補強工事を検討しても、資金の捻出が困難になるケースが想定されます。
長期修繕計画は、耐震補強工事だけでなく、将来的に適切な維持管理を行うためにも必要な計画ですので、長期修繕計画が作成されていることや、現実に即して随時見直しされていることは、マンションを購入する際の重要なポイントになります。
過去の地震被害を確認する
過去に大地震に被災して建物の一部や全体に被害が生じた履歴のあるマンションは、建物を支える地盤との関係や建物自身の劣化の観点から注意が必要です。
実際に被害が生じている場合には、被害復旧工事の実施の有無だけではなく、具体的にどのような修繕工事が実施されていたかを把握する必要があります。
古いマンションを売却する際のチェックポイント
旧耐震基準で建てられた古いマンションを売却する際は、以下のポイントを押さえておきましょう。
耐震診断の有無・結果の提示
旧耐震基準で建てられたマンションの場合、耐震診断を受けているか否かは買主の判断材料の1つ になるでしょう。
耐震診断報告書があれば提示し、必要な耐震補強工事の有無や実施状況を明確にしてください。
耐震補強工事の履歴確認
過去に耐震補強工事を実施している場合、その内容（補強範囲、工法、費用負担、施工年月日）を整理しておくことが重要です。
補強工事が行われていれば、耐震性能向上への取り組みをアピールでき、購入者の不安要素を減らせます。
管理組合の体制・長期修繕計画の有無
管理組合がしっかり機能しており、長期修繕計画に耐震診断・補強工事に関する項目が含まれているかを確認しましょう。
資金計画が明確で、将来的な修繕積立金の増額や補助金申請の可能性などが明示できれば、買主も安心材料とします。
建物形状・構造上の特徴の説明
L字型、コの字型、ピロティ形式など、耐震性に不利とされる形状の場合、その対策や現状の評価を把握しておくことが望ましいです。
買主から質問があった際に、建物特性と耐震性に関する情報を示し、必要であれば専門家意見を参照できるようにしておきましょう。
過去の地震被害履歴と修繕状況
過去の大地震で損傷があった場合、その後の修繕履歴や補強状況を明確に示すと、建物に対する信頼性が高まります。被害がなかった場合も、「過去の地震で問題なかった」という事実はプラス材料になります。
住宅ローン担保評価への影響の把握
耐震性に不安がある物件は、買主が住宅ローンを利用する際の担保評価に影響する可能性があります。
耐震診断や補強工事の有無が融資条件にどう影響するか、不動産業者や金融 機関に事前に相談し、買主に対して情報提供できるとよいでしょう。
自治体や公的機関の補助制度の有無
耐震診断費用や耐震補強工事費用に対して、自治体が補助金を出しているケースがあります。
そのような制度がある場合、情報を買主に提示することで、経済的なハードルを下げ、売却をスムーズに進められるでしょう。
まとめ
マンションの耐震性は、建築時の耐震基準によって大きく左右されます。特に築年数の古いマンションでは、旧耐震基準のままの可能性があり、大地震時の安全性に課題があることも少なくありません。
そのため、中古マンションを購入する際には、重要事項説明で耐震診断の結果とその後の対応策を講じているか否かを確認することが重要です。
