借地権が設定されている土地のことを「底地(そこち)」といいます。底地は、たとえ所有者でも、自由に利用することはできません。しかも一度借地権が設定されてしまうと、賃貸借契約を解除することが困難になるため、底地は容易に売却することができないのです。
もし底地を所有することが負担になったとき、スムーズ売却するには、どのように進めていけばいいのでしょうか。この記事では、底地を売却するときの手順や注意点について解説をするとともに、底地の評価額の算出方法についても触れていきます。
底地とは何か
「底地(そこち)」とは、借地権が設定されている土地のことです。
自分が所有している土地であれば、自由に建物を建てることができますが、所有権を有しない土地の上に建物を建てるのであれば、土地の所有者と賃貸借契約を結ばなければなりません。その結果、他人に貸し出した土地は、所有者(地主)からすれば底地であり、借地人からすれば借地になります。
底地の所有者は、その土地を貸している借地人から賃料を得られますが、一方で固定資産税等の納税義務があります。また自分の所有地でありながら、借地人を無視して、勝手にその土地を利用することはできません。
借地人は、借地借家法によって保護されているため、一度借地権が設定されると、賃貸借契約を解除することが困難になります。そのため利用制限のある底地は容易に売却することができません。
底地は誰に売却すればいいのか
底地は、土地の利用に制限があるため、購入する人は限定的です。できるだけ有利な条件で売却するには、誰に売却をするのがいいのかをみていきましょう。
借地人に売却する
借地人への売却は、所有者になれぱ賃料が不要になるメリットがあるため、第三者への売却よりも高い価額が期待できます。ただし、賃料の設定が安いと、まとまったお金を支払うよりも、賃料を払っている方が得だとの考えから、購入を断る可能性が高くなります。
借地権とセットで売却する
底地は、土地利用に制限があるため、借地人以外の第三者にとっては、魅力のある物件とはいえません。しかし、借地権とセットで売却すれば、買主にとっては、一般的な不動産を購入するのと、まったく変わりのない物件になります。
底地だけの売却であれば、買主は住宅ローンを利用できませんが、借地権とセットでの売却であれば、土地と建物に抵当権が設定できるので、住宅ローンを利用することができます。
借地人が、居住者でなく借地権の相続人のようなケースだと、将来にわたって利用予定がなく、底地と借地権をセットで売却することに協力してくれる可能性が高くなります。
第三者に底地を売却する
底地は、所有をしても自由に土地の利用ができないため、一般の人からすれば、なかなか購入する意義が見出せません。
しかし、不動産投資家にとっては、土地の貸出しなので空室のリスクがなく、借地人は長く住み続ける人が多いため、安定的に得られる賃料にメリットを感じることがあります。
そのため、賃料が固定資産税等の納税額を大きく上回り、さらに収益が見込まれる物件であれば、不動産投資家が購入する可能性があります。
不動産会社に売却する
底地の場合、売却活動をしても長い期間売れないことがあります。相場よりも低い価額であることを承知してでも、売却を優先するのであれば、不動産会社に買取をしてもらうという方法があります。
ただし、高値での買取はあまり期待できません。更地価格の1割程度が目安になります。
【成約実績 No.0489】
東京都 江東区
底地のみの売却。
加えて再建築不可。一般個人に向けて売却をするにはハードルが高いため
買取で打診をしたところ、
手を挙げる会社は10を超えた。底地や再建築不可もイエウリにお任せください。#企業公式相互フォロー#イエウリ#東京都#江東区pic.twitter.com/WqexbKPLYg
— イエウリ【公式】 (@ieuri_ieuri) December 28, 2024
過去に「イエウリ」を通じて売却の相談があった底地では、借地人へ購入を打診したものの折り合いが付かず、再建築不可物件でもあったため仲介で手放すのは難しいと判断し、不動産会社による買取で成約 しました。
このように、底地を購入できる不動産会社も多数登録しているため、手放すことを考えている方は一度「イエウリ」にご相談ください。
地主が底地の売却する手順と注意点
底地の売却は、一般的な不動産の売却とは異なる手順や説明が必要になります。底地売却の手順と注意点について解説をしていきましょう。
借地人への説明は任意だが、告知するのが無難
売却に際して、借地人が購入を希望しないのであれば、第三者に売却することになります。第三者へ売却する場合、法律上は、借地人への承諾は必要ありません。また売却活動をすることを伝えなかったとしても法的な問題はありません。
しかし、いずれは新地主と賃借地契約を締結することになりますから、予め売却活動を進めることを借地人に伝えておいた方が後のトラブルを招くリスクは低くなります。
底地売却のノウハウを有する不動産会社を選択する
底地の売却は、一般の不動産の売却とは異なるノウハウが必要になります。たとえば、借地人に売却する場合だと、価額や条件などの交渉が必要です。また第三者に売却するのであれば、底地を購入するメリットをアピールしなければなりません。
したがって、仲介を依頼する不動産会社は、査定価格が高いかどうかではなく、底地売却の経験や投資家を顧客として抱えているかを判断基準にした方が、スムーズに売却できる可能性が高くなります。
売主、買主、借地人が一堂に会して締結をする
底地の買主が見つかれば、売主との間で売買契約書を締結します。その後、残金の支払いが行われ、引渡しと同時に土地の所有権を買主に移転させて売買の取引が終了します。この引渡しの場に借地人も加わり、引き続き、新地主と借地人との賃貸借契約を締結します。
借地人がこの場に不在であっても所有権を移転することはできますが、新地主と借地人の賃貸借契約までの道筋をつけておくことは、売主としての最低限の責任であり、また将来のトラブルを回避する防衛策にもなります。
借地人と協力して借地権とセットで売却する
ここまで底地を単独で売却する方法を解説してきましたが、この他に底地と借地権をセットで売却する方法がありますので紹介しましょう。
借地権は単独で売却することができます。借地人が所有する建物を売却すれば、借地権とともに譲渡したものとみなされます。ただし、地主の承諾を得なければ、借地権を売却をすることはできません(民法第612条第1項)。
もし借地人が無断で借地権を売却していた場合、地主は賃貸借契約を解除することができますから(同条第2項)、基本的に地主が知らない間に借地人が変わっていたということはありません。
つまり、借地人が借地権の売却を希望していれば、その意向は必ず地主が把握することができるので す。
借地人が借地権の売却を希望している場合に、地主も協力して底地もセットで売却する方法を「同時売却」といいます。
底地のみを売却した場合、購入層は限定的になりますが、借地権とセットで売却すれば、買主にとっては、一般的な不動産を購入することとほとんど変わりないため、購入層が大きく広がります。
売却価額も借地権や底地をそれぞれ単独で売却するよりも高くなるので、借地人と地主の双方にメリットのある売却方法だといえます。
ただし、同時売却は契約の進め方が特殊であり、代金の分配も借地権割合を参考に両者の話し合いで決めることになるので、借地権の取扱い実績が豊富な不動産会社に仲介を依頼した方が安心です。
借地人が底地を購入する手順と注意点
借地人が、自分が住み慣れた底地を購入するのは、土地も売主もよく知っているという安心感があります。しかし、その一方で、けっして馴れ合いで済ませてはいけない注意点がいくつかありますので、確認しておきましょう。
売却価格は適正か
底地が売りに出されている事実を広告から知ったのであれば、表示されている価額は一定適正であると判断ができます。
しかし、外部に売り出す前に、地主と直接売却価格についてやりとりをした場合は、提示された価額の妥当性について精査する必要があります。
特に借地人の方から、購入を持ち掛けた場合は、相場よりも高い価格を提示される可能性があるので、注意が必要です。
事前に周辺地域の土地売買取引の事例や公示価格を調べて、適正な売買価格を把握しておかないと、必要以上の高値で購入してしまう可能性があります。
測量をして境界明示をする
底地は、戦前から長い年月引き継がれているような古い土地であることは珍しくありません。古い土地の場合、境界線が曖昧な物件は珍しくありません。
将来の売却や相続時のトラブルを回避するためにも、しっかりと測量を実施して境界明示をはっきりさせる必要があります。
所有者名義を確認する
古くからある土地は、土地所有者の名義が先代や先々代のままで放置されていることがあります。売主である地主と登記上の名義が一致していないと、底地の名義変更をすることができないばかりか、そもそも有効な売買契約が締結できません。
相続人が複数いて、地主が正式な相続人でないこともあるため、底地の所有者名義は、自分の目でしっかりと登記を確認することが重要です。
住宅ローンは建物名義にも注意
借地人が、底地購入で住宅ローンを組むと、底地ばかりでなく、従前から借地人の所有物であった借地上の建物に対しても担保を設定するのが条件になります。
そのため、建物の名義が住宅ローン申込者の借地人と不一致だと、住宅ローンの利用が認められません。予め、建物登記の名義について変更手続きを完了させておくことが重要です。
底地の評価額の算出方法
相続税を申告するときは、相続税評価額によって底地の価値を評価することになります。また売却に際しても、相続税評価額が一定の指標になります。
底地の相続税評価額は、まず一般的な所有地としての評価をして、そこから借地権の評価額を差し引いて計算します。
一般的な不動産と評価法が異なるのは、地主が底地を自由に利用できないことや、正当な理由がなければ借地契約を解除できないためです。
土地を相続した場合の相続税は、相続税評価額が基準となります。相続税評価額は国税庁が公表している「路線価」をもとに算出します。
参考：国税庁 路線価図・評価倍率表ただし、市街化調整区域などの路線価が設定されていない地域は、「倍率方式」で算出します。倍率方式は固定資産税評価額から算出しています。
上の図で、道路上に記載されている「150D」や「140D」といった表記のうち、数字が路線価を示しています。「150D」の標記は、1平方メートル当たり、150千円、つまり15万円であることを意味しています。
たとえば、この路線に100平方メートルの土地があれば、相続税評価額は1,500万円です。ただし、これは整形な敷地の価額であるので、変形敷地などの特殊な条件の土地については、一定の割引率が乗じられます。
数字の後ろのアルファベットは借地権割合を示しており、それぞれ次のような割合になります。
- Ａ……90％
- Ｂ……80％
- Ｃ……70％
- Ｄ……60％
- Ｅ……50％
- Ｆ……40％
- Ｇ……30％
対象敷地が底地の場合、150Dなら60％が借地権評価になるので、底地評価は残りの40％です。したがって、100平方メートルの敷地だと、底地の相続税評価は、1,500万円×40%=600万円となります。
底地の相続税評価は、借地権の価額が差し引かれるので、一般的な土地よりも低くなります。また都心部などの土地の利用価値が高い地域ほど借地権割合が高くなるため、底地の評価割合は低くなります。
相続税価額は、売買価額の目安となる公示価格の80％に設定されているため、市場価格を算出するのであれば、「相続税評価額／0.8＝市場価格」で割り出します。
まとめ
底地とは、借地権が設定されている土地のことをいいます。所有者は地主として借地人から賃料を得ることができますが、一方で固定資産税等の納税義務があります。
底地を売却するのであれば、借地人への売却が、最も有利です。第三者への売却は、不動産投資としての魅力がなければ、買手が現れない可能性があります。そのため、借地人の協力を得て、底地と借地権をセットで売却するといった工夫が必要になります。
底地の評価額は、国税庁の路線価図を参考にして算出します。路線価図に示されているアルファベットが借地権の評価割合であり、残りが底地の評価割合になります。
