建物の解体や焼失などでは、建物滅失登記が必要です。
滅失登記には期日があり、手続きを怠ると固定資産税がかかり続ける、売却できないなどの恐れがあるので、速やかに手続きを行うようにしましょう。
この記事では、建物滅失登記の基本や必要なケース、手続きの流れについて分かりやすく解説します。
建物の滅失登記とは？
まずは、建物の滅失登記がどのようなものか基本を確認していきましょう。
建物の滅失を登記に反映させること
建物滅失登記とは、建物が消滅したことを登記簿に反映させる不動産登記の1つです。
不動産は、所在地や構造・所有者などの情報が登記簿に記載され、法務局で管理されています。
表題登記
建物の場合、新築が完成すると、まず「表題登記」が行われます。
不動産の登記簿は、構造や面積などどのような不動産であるかを記載した「表題部」と、所有者や抵当権などの権利を記録した「権利部」の2種類で構成されています。
この表題部分を最初に作成するのが、表題登記です。
表題登記以降に行われる登記
表題登記以降は、相続や売買で所有権が移った場合などで、適宜登記手続きを行うことになります。
基本的に建物はすべて登記されており、登記簿をみれば現在の状況の把握が可能です。
そのため、建物がなくなった場合は登記簿の建物が消失したことを反映させる必要があります。
具体的には、表題部の抹消手続きが必要となり、この抹消手続きが建物滅失登記です。
建物滅失登記ができていない場合、登記簿上は建物が残っていることになります。
そのため、自治体が建物の消失を確認できずに固定資産税がかかり続ける恐れがあります。
また、登記簿上で建物が存在しているとなると、土地としての売却が難しくなる恐れもあるので注意しましょう。
建物滅失登記は誰がやる？
建物滅失登記できるのは以下の人です。
- 建物の所有権を有する人
- 建物の相続人
建物の所有権を有する人は、当然滅失登記が可能です。
所有者が複数人いる共有状態の場合でも、そのうちの誰か1人が単独で登記申請できます。
また、解体時点で所有者が亡くなっているといった場合は、建物の相続人が手続きすることが可能です。
なお、建物滅失登記は所有者または相続人が、土地家屋調査士に依頼して代行してもらうこともできます。
所有権移転などは司法書士でも代行できますが、建物滅失登記は土地家屋調査士しか代行できない点には注意しましょう。
建物の滅失登記が必要になる代表的なシチュエーション
建物滅失登記は、建物が物理的になくなった場合に必要です。
代表的なケースとしては以下の3つが挙げられます。
- 老朽化や建て替えを原因とする建物の解体
- 火災による建物の焼失
- 地震や台風など天災を原因とする建物の倒壊
それぞれ見ていきましょう。
老朽化や建て替えを原因とする建物の解体
建物を解体し完全に取り除いた場合、所有者は建物滅失登記が必要です。
この場合、解体の日から1ヵ月以内の申請が必要になるので、解体後は速やかに手続きを行うようにしましょう。
また、建て替えする場合でも解体後に建物滅失登記が必要です。
建物滅失登記を怠ると、新築の建築許可が下りないため建て替えできない恐れがあります。
建物滅失登記をしたうえで、新築後に建物の表題登記を行う必要があります。
ただし、火災や自然災害以外で建物の滅失登記ができるのは、基本的に意図的に建物を壊した場合です。
たとえ、老朽化で今にも崩れそうであっても、建物が存在する以上は滅失登記できない点に注意しましょう。
火災による建物の焼失
火災によって建物が焼失した場合も、建物滅失登記が必要です。
滅失登記を怠ると固定資産税がかかり続けるだけでなく、登記簿上は建物が存在することで火災保険料の支払いが拒否されるケースもあるので注意しましょう。
なお、建物の滅失は必ずしも完全になくなったケースだけを指すわけではありません。
全部消失していない場合でも、建物の使用目的となっている主要部分が滅失し、建物の目的 を果たせない場合は滅失登記が可能です。
地震や台風など天災を原因とする建物の倒壊
地震や津波、大雨、台風といった天災で建物が倒壊や流出した場合も、建物滅失登記が必要です。
ただし、大規模な災害の発生時は、例外的に法務局の職権で滅失登記が行われるケースもあります。そのため、事前に滅失登記が必要か確認するとよいでしょう。
建物滅失登記の手続きの流れ
建物滅失登記は、自分で行うことができます。
ここでは、建物滅失登記の手続きの流れをみていきましょう。
大まかな流れは以下のとおりです。
- 必要書類を収集する
- 法務局で建物滅失登記の申請をする
- 申請内容に問題がなければ登記完了証を受け取る
それぞれ見ていきましょう。
必要書類を収集する
建物を解体した場合の必要書類は以下のとおりです。
- 建物滅失登記申請書
- 建物滅失証明書
- 解体業者の資格証明書
- 滅失した建物の概要が分かる書類（登記簿謄本・建物図面・公図など）
建物滅失登記申請書は、法務局の窓口やホームページで入手できます。
建物滅失証明書および解体業者の資格証明書は、解体工事終了後に解体業者から交付される書類です。
また、状況によっては以下のような書類も必要になります。
- （土地家屋調査士に委任する場合）委任状
- （建物の相続人である場合）被相続人との相続関係を証明する書類
- （登記簿上と現在の住所・氏名が異なる場合）住民票や戸籍謄本
- （建物解体の場合）解体業者 から書類を貰える他、天災の場合は役所から滅失に関する書類
なお、建物滅失登記の理由が解体ではなく火災や自然災害の場合は、解体業者からもらう書類に代わり「り災証明書」の提出が必要です。
り災証明書は、火災なら消防署、災害などでは自治体の役所で発行してもらいます。
さらに、建物が焼失したことを証明する写真などの添付が求められることもあります。
ケースによって必要書類が異なる場合があるので、あらかじめ法務局のホームページなどで確認するようにしましょう。
法務局で建物滅失登記の申請をする
申請書と必要書類を、法務局に提出します。
提出するのは、滅失した建物の所在地を管轄する法務局です。
最寄りの法務局ではないので、遠方の実家を解体したなど自分の住所と異なる場合は注意しましょう。
法務局への申請は窓口だけでなく、郵送やオンラインでも可能です。
法務局が遠方、行く時間が取れないという場合は検討するとよいでしょう。
窓口であれば申請時に書類をチェックしてもらえるので、余裕があるなら窓口がおすすめです。
なお、建物滅失登記の期限は建物が滅失した日から1ヵ月以内です。
期限内の申請を怠った場合10万円以下の過料が科せられる恐れがあるので、解体後は速やかに手続きするようにしましょう。
申請内容に問題がなければ登記完了証を受け取る
申請後は内容がチェックされ、問題なければ登記が行われます。
登記後は、1～2週間ほどで登記完了証が発行されるので受け取りましょう。
登記完了証は郵送での受け取りもできま すが、窓口受け取りより時間がかかる点には注意が必要です。
登記完了証は、以降何かに使う機会はほとんどありませんが、紛失しても再発行されないため記録として大切に保管しておくとよいでしょう。
仮に、土地の売却などで建物が滅失した証明が必要になる場合は、滅失登記完了後の閉鎖登記事項証明書の提出で問題ありません。
閉鎖登記事項証明書は登記情報を示す書類のひとつで、法務局で取得できます。建物の所在や構造、登記の履歴、そして「滅失登記が完了した」という事実が記載されており、法的な証明資料として有効です。
登記完了証もあわせて提出すれば証明力はより強くなりますが、必須となるケースはあまりないでしょう。
建物滅失登記の費用
建物滅失登記を自分で行う場合、費用は書類の取得費や、申請時の交通費として1,000～3,000円程が目安です。
法務局での申請手続き自体には、手数料である登録免許税はかかりません。
一方、土地家屋調査士に依頼する場合は、依頼料として5万円ほどがかかります。
ただし、依頼先や依頼内容によっても費用は大きく異なるので、事前に見積もりを取って比較するようにしましょう。
建物滅失登記に関するよくある質問
最後に、建物滅失登記に関するよくある質問をみていきましょう。
建物滅失登記をしないとどうなる？
建物滅失登記をしないと登記簿上は建物があるため、以下のような不都合が生じる恐れがあります。
- 建物の固定資産税がかかり続ける
- 土地として売却できない
- 新築できない
登記された建物であれば、建物滅失登記することで自治体は建物がないことを把握できるので、別途自治体に何か申請する必要はありません。
ただし、以下のようなケースでは自治体に「家屋滅失届」の申請が必要です。
- 取り壊した建物が未登記だった
- 解体完了日と登記申請日が年をまたぐ
そもそも登記していない未登記建物の場合、登記簿がないため滅失登記は不要です。
しかし、未登記建物でも固定資産税は課税されるため、未登記建物を解体した場合は固定資産税が課税されないように自治体に対して届出する必要があります。
また、固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税されるため、解体と申請で年をまたぐと解体翌年にも固定資産税が課税されるおそれがあります。
この場合も、自治体に申請して課税されないように手続きする必要があります。
建物滅失登記に期限はある？
建物滅失登記の期限は、建物を滅失した日から1ヵ月以内です。
申請を怠ると、10万円以下の過料が科せられる恐れがあります。
建物滅失登記は必要書類の収集に時間がかかる可能性もあるので、解体後は速やかに手続きの準備を行うことが大切です。
まとめ
建物を解体した場合、1ヵ月以内に建物滅失登記が必要です。
滅失登記を怠ると過料のペナルティがあるだけでなく、固定資産税がかかり続ける、土地を売却できないなどの恐れがあるので、忘れずに手続きするようにしましょう。
申請の仕方や必要書類に不安がある方は、土地家屋調査士に相談することをおすすめします。
