「市街化調整区域の土地は買っても大丈夫？」
市街化調整区域の土地は、さまざまな制限を受けやすく建物を建てられない可能性があります。
とはいえ、市街化調整区域がそもそもどのような土地か分からないという方もいるでしょう。
この記事では、市街化調整区域の基本に触れながら購入時の注意点や建物を建てられるケース、購入するメリットなどを分かりやすく解説します。
市街化調整区域の土地は購入できる？
結論を言えば市街化調整区域の土地でも購入はできます。
しかし、市街化調整区域は市街化区域とは異なる制限があるので、特徴を理解しておくことが重要です。
まずは、市街化調整区域の基本を確認していきましょう。
そもそも市街化調整区域とは
市街化調整区域とは、都市計画法によって定められる区域の1つです。
街づくりのルールを定めた都市計画法では、都市計画区域内の土地をさらに以下の3つに分類しています。
- 市街化区域
- 市街化調整区域
- 非線引き区域
市街化区域とは、優先的かつ計画的に市街化が行われる区域です。
すでに市街化している区域や今後10年以内に市街化を進める区域が指定されます。
反対に、市街化を抑制すべき区域として指定されるのが、市街化調整区域です。
農地や自然環境の保全を目的として指定されており、基本的に住宅や商業施設などの建築は認められません。
基本的に住宅がすでに建っているエリアは市街化区域と考えてよいでしょう。
ただし、市街化調整区域でも例外的に住宅を建てられるケースもあるため、住宅が建っているエリアでも市街化調整区域という可能性があります。
なお、市街化区域にも市街化調整区域にも該当しない区域は非線引き区域と呼ばれます。
気になっている土地が市街化調整区域かどうかは、自治体のホームページや窓口などで確認できます。
不動産広告にも「市街化調整区域」や「都市計画区域外」などと表示されているので、不動産会社に内容を確認するとよいでしょう。
市街化調整区域の土地の購入は可能
市街化調整区域の土地であっても売りに出ていれば購入することは可能です。
購入にあたり農家であるなどの条件もなく、一般の人でも購入できます。
ただし、購入できる＝活用できるというわけではない点に注意が必要です。
市街化調整区域の土地は建物の建築に制限がかかるため、購入しても希望の家が建てられない可能性があります。
以下では、購入する際の注意点を解説するので購入判断するうえでの参考にしてください。
市街化調整区域の土地を購入する際の注意点
市街化調整区域の土地を購入する際の注意点として、以下の4つが挙げられます。
- 原則として家を建てられない
- 住宅ローン審査が厳しくなるケースがある
- インフラ整備が不十分なケースがある
- 将来売却しにくいケースがある
それぞれ見ていきましょう。
原則として家を建てられない
市街化調整区域は市街化を抑制する区域であるため、原則家の建築は認められません。
後述しますが、建築できるのは農家や個別に許可されているなどの一部の例外にとどまります。
そのため、土地を購入しても建築許可が下りずに建築できない恐れがあります。
仮に、例外的に建築が認められるケースでも、手続きが複雑で時間がかかりやすい点には注意しましょう。
また、すでに建っている家を含めて購入した場合でも、解体して建て直しや増改築ができるとは限らない点にも注意が必要です。
解体に申請が必要、建築申請が必要な増改築や建て直しは認められないといったケースも多いので、中古住宅を検討する場合も再建築・増改築できるのかはしっかり確認しましょう。
住宅ローン審査が厳しくなるケースがある
住宅ローン審査では、購入する不動産の担保価値もチェックされます。
しかし、市街化調整区域の土地や建物は制限が生じるなどのデメリットも多いことから、資産価値は低く担保評価も低くなります。
そのため、住宅ローン審査が不利になりやすく、審査に通らない、希望額融資を得られない恐れがあるので注意しましょう。
金融機関によっては、そもそも市街化調 整区域の不動産を対象外としているケースもあるので、事前に融資を受けられる不動産かを確認することが大切です。
インフラ整備が不十分なケースがある
市街化地域は郊外や農地・山林など自然豊かな立地であるケースが多いので、なかには上下水道・ガスといったインフラが整備されていない土地も珍しくありません。
インフラ整備が必要になると、場所によっては100万円以上かかる可能性があります。
市街化調整区域の土地は価格が安いという特徴がありますが、安く購入できてもインフラ整備で高額な費用がかかればトータルではそれほどお得になりません。
土地の購入を検討する際には、インフラの整備状況や必要な場合の費用などまで確認することが大切です。
また、インターネット回線も整備が遅れていて不安定というケースも多いので、仕事などでインターネットを利用する場合は注意しましょう。
将来売却しにくいケースがある
市街化調整区域の土地は制限を受けやすく資産価値も低いことから、買い手が付きにくくなります。
さらに、市街化が見込めないことから将来的に資産価値が向上する可能性は低いでしょう。
また、仮に現在の法律や条例では市街化調整区域に家を建てられても、増改築できない、法改正で将来的に家を建てられなくなる可能性がある点も売却のマイナス要素です。
このようなことから市街化調整区域の土地を購入しても将来的に売却できずに持て余す可能性があります。
購入を検討する際には、将来の売却まで視野に入れて検討することが大切です。
市街化調整区域に建物を建てられる代表的なケースとは
市街化調整区域に例外的に建物を建てられる代表的なケースは以下の3つです。
- 農家住宅を建てるケース
- 開発許可を受けているケース
- 自治体が個別に許可しているケース
ただし、建物が建てられるかは自治体ごとに異なるので、購入前に検討する所在地の自治体に確認しましょう。
農家住宅を建てるケース
農家住宅とは、その土地で農家を営む人が居住を目的として建てた住宅です。
市街化調整区域で農業を営む人であれば農家住宅を建築することは認められています。
ただし、農業を営んでいると認められるには、一定規模の農地を有して農業に従事しているなど条件を満たしたうえで、農業委員会の証明書の交付が必要です。
なお、農家の子どもや親族など世帯を独立させて建物を建てる場合は、分家住宅や世帯分離住宅と呼ばれます。
分家住宅を建てられるかどうかは自治体によって異なるので、確認するようにしましょう。
開発許可を受けているケース
市街化調整区域の土地を造成など開発するには自治体の開発許可が必要です。
しかし、過去にすでに開発許可を受けている土地であれば、同じ条件の開発なら新たに許可を得る必要はありません。
市街化調整区域では、デベロッパーなどが大規模に開発した分譲地が販売されているケースがあります。
この場合、デベロッパーが開発許可を得ているので、購入後に個人が新たに開発許可を得なくても建物の建築ができます。
▼関連記事：開発許可申請とは？
自治体が個別に許可しているケース
市街化調整区域でも自治体の許可を得られれば家の建築が可能です。
たとえば、すでに家が建ち並んでいるエリアなどでの建築や市街化区域境界近接などで許可が得られる可能性があります。
ただし、実際に許可が得られるかは自治体によって異なるので、不動産会社や自治体などの確認するようにしましょう。
マイホームを建てるために市街化調整区域の土地を購入する際のチェックリスト
市街化調整区域の土地は制限がかかりやすいので、購入前に確認すべきポイントがいくつかあります。
ここでは、市街化調整区域の土地を購入する際のチェックリストとして以下を紹介します。
- 建築許可が下りるか
- 建築できる建物の種類や規模に制限はないか
- インフラ整備されているか・整備されていない場合は整備がどのくらいかかるか
- 学校や買い物施設など遠すぎないか
それぞれ見ていきましょう。
建築許可が下りるか
市街化調整区域は原則家の建築ができません。
建築できるのは一部のケースになるので、建築許可が得られる土地かは必ず確認しましょう。
建築できる建物の種類や規模に制限はないか
建築許可が得られるケースでも、建築できる建物の種類や規模に制限が生じるケースがあります。
制限によっては希望の家が建築できない可能性もあるので、希望の家を建てられる土地かを確認することが大切です。
インフラは整備されているか・整備されていない場合は整備がどのくらいかかるか
前述のとおり、市街化調整区域ではインフラが整っていないケースも珍しくありません
インフラ整備から必要になると費用も高額になるため、整備が必要な土地か必要な場合はいくらかかるのかまで確認することで予算オーバーを防ぎやすくなります。
学校や買い物施設など遠すぎないか
市街化調整区域は、インフラが整っていないだけでなく生活利便性が低いケースも多い点に注意が必要です。
近くに学校やスーパー、病院、コンビニなどがない可能性は高く、基本的に車は必須となります。
生活に必要な施設が近隣にないと日常的に不便を感じやすいので注意しましょう。
市街化調整区域の土地を購入するメリット
市街化調整区域の土地はデメリットばかりでなくメリットもあるものです。
ここでは、市街化調整区域のメリットとして以下の3つを解説します。
- 相場より安く購入できる
- 自然豊かな環境であることが多い
- 固定資産税が安くなる
それぞれ見ていきましょう。
相場より安く購入できる
市街化調整区域の土地は、制限が生じやすいことから市街化区域内の土地よりも価格は安くなるのが一般的です。
同じ土地予算であれば、市街化調整区域の方が広い土地を購入しやすくなります。
広い敷地を手ごろな価格で購入したい、農地も確保して自給自足スタイルで生活したいといった方におすすめです。
自然豊かな環境であることが多い
農地や自然環境が保全されていることから、豊かな自然環境であることが多いのも特徴です。
また、市街地ほど住んでいる人も多くないため、静かな生活環境を確保しやすいというメリットもあります。
自然豊かな環境でのびのび子どもを育てたい、のどかで静かな環境で生活したい、田舎で自給自足生活したいという方に適しているでしょう。
固定資産税が安くなる
不動産の評価額が低くなるので、固定資産税も下がります。
固定資産税は毎年課税される税金のため、ランニングコストの大きな負担減につながります。
さらに、市街化調整区域は都市計画税の対象外となる点も、毎年の税負担を考えるうえでは大きな魅力です。
また、不動産の評価額が低くなると、不動産を取得した際の不動産取得税や登録免許税などの節税にもつながってきます。
このように、税負担を押さえて取得・所有できるのは、市街化調整区域の土地のメリットといえるでしょう。
▼関連記事：市街化調整区域とは？
まとめ
市街化調整区域の土地は、原則建物が建てられない、建てられても制限がかかるなどのデメリットがあるので、購入時には制限についての確認が欠かせません。
また、利便性の低さやインフラ整備ができていないなどのデメリットも生じるので、購入時のコストや生活のしやすさなどもしっかり確認しておくことが大切です。
しかし、市街化調整区域の土地には価格の安さや自然豊かな環境で暮らせるなどのメリットがあります。
デメリットだけでなくメリットまで比較したうえで、理想の生活ができるかどうか慎重に検討するとよいでしょう。
