戸建ての査定額は「原価法」と「取引事例比較法」で算出される！理解すべきポイントを解説します

不動産売却の第一歩は、不動産会社の査定からスタートします。

この際、不動産会社は不動産の種類に応じて査定方法を用いて査定額を算出します。

戸建てでは、「原価法」と「取引事例比較法」を用いるのが一般的です。

査定の方法まで知っておく必要はありませんが、知識があれば提示される査定額の判断材料の一つとなり、不動産会社の見極めもしやすくなります。

この記事では、戸建てで用いられる原価法・取引事例法について、計算方法やメリット・デメリットを詳しく解説します。

戸建ての査定方法は？

不動産の査定方法としては主に以下の3つがあり、不動産の種類に応じて使い分けられます。

• 原価法
• 取引事例比較法
• 収益還元法

戸建ての場合に用いられるのが、原価法と取引事例比較法です。

戸建ては土地と建物のセットで査定しますが、一括りで査定額の算出はできません。

土地は経年劣化で資産価値が大きく変動することはありませんが、地価などの情勢によって左右されます。

一方、建物は経年劣化による資産価値減少が大きな要素を占めるものです。

そのため、土地と建物を分けて査定することになります。

以下では、土地と建物の査定方法について詳しくみていきましょう。

土地は取引事例比較法で算出する

戸建ては、土地と建物を分けてそれぞれ価格が算出されます。

この際、土地部分に利用されるのが取引事例法です。

取引事例法とは、対象の不動産と類似する不動産の売買事例を比較して算出する方法です。

具体的には、近隣エリアの類似物件の取引事例をいくつかピックアップし、標準地としての坪単価を求めます。

さらに、事情補正・時点修正・地域要因・個別的要因による補正を行い、より実情に即した査定額を算出できます。

具体的な計算方法は後ほど解説するので、参考にしてください。

取引事例法は、土地だけでなく、類似物件が多い区分マンションでも用いられる方法です。

しかし、戸建ての建物は個別性が高いため、取引事例法では正しい算出が難しいことから、原価法が用いられます。

建物は原価法で算出する

原価法とは、再調達価格を用いた査定方法です。

大まかには、今の建物を一度取り壊し、同じ建物を建てた場合の原価（再調達価格）を求めます。

さらに、その原価から実際の築年数に応じた老朽化分の価値を差し引くことで、査定額が算出できます。

原価法の詳しい計算方法は後ほど詳しく解説するので参考にしてください。

原価法は再調達価格を用いるので、個別性の高い不動産でも査定が可能です。

そのため、居住用中古物件の建物部分だけでなく、取引事例比較法や収益還元法で算出できないケースでも原価法が用いられます。

ちなみに、収益還元法は将来生み出す収益をもとに算出する方法で、賃貸物件や投資物件で利用されるので覚えておきましょう。

原価法の計算方法

原価法の計算式は以下のとおりです。

計算式を構成するそれぞれの項目について以下で詳しくみていきましょう。

再調達価格とは

再調達価格とは、今ある建物を取り壊したとして、同じ建物を再度建てる際にかかる費用のことです。

具体的な単価は、金融機関や不動産会社によって異なる場合もありますが、一つの目安として国税庁の定める「建物の標準的な価格表」で構造別・築年数別・地域別などで1㎡単価を調べられます。

たとえば、令和元年以降の構造別の価格は以下のとおりです¹。（単価：千円/㎡）

延床面積とは

延床面積とは、各階の床面積の合計です。

たとえば、木造2階建てで1階80㎡・2階60㎡であれば、延べ床面積は80㎡＋60㎡＝140㎡となります。

ただし、延床面積にはベランダやバルコニーなど一定のスペースは含まれないので注意しましょう。

残存年数とは

残存年数とは、耐用年数から築年数を差し引いた残り期間です。

たとえば、耐用年数22年で築年数が10年なら、残存年数は12年になります。

耐用年数とは

耐用年数とは、対象の資産を使用できる期間です。

建物は経年により劣化が進み、資産価値が減少します。

その価値が減少する期間が耐用年数となり、耐用年数を超えた資産は資産価値0円とみなされるのです。

耐用年数は資産ごとに細かく定められており、居住用不動産では構造別に以下のように決まっています²。

• 木造：22年
• 鉄骨鉄筋コンクリート造：47年
• 鉄筋造（3㎜以上4㎜以下）：27年

なお、耐用年数はあくまで会計や税制上の処理で用いられるものであり、実際に使用できる期間や売却時の価格とは異なります。

そのため、木造では築22年を過ぎてもメンテナンスが適切であれば十分使用でき、高値で売却できる可能性もあります。

たとえば、以下の条件で原価法での算出を行ってみましょう。

• 木造戸建て
• 築年数：20年（平成17年建築）
• 延床面積：150㎡

平成17年木造の単価は151,900円・木造の耐用年数は22年のため、価格は以下のようになります。

原価法で戸建てを査定するメリット・デメリット

ここでは、原価法で戸建てを査定するメリット・デメリットについて詳しくみていきましょう。

メリット

メリットとしては以下が挙げられます。

• 必要な情報が少なくて済む
• 取引事例が少ない物件でも査定できる

原価法は、築年数や構造が分かれば比較的に簡単に算出できる方法です。

取引事例比較法のように他の取引事例は考慮されないので、類似物件の取引が少なくても算出できます。

デメリット

デメリットとしては以下が挙げられます。

• 標準的な建物価格が必ずしも正確でない
• 市場価格と乖離する可能性がある

原価法で使用される再調達価格は、必ずしも正確とは限りません。

実際の建築価格は、同じ物件でもハウスメーカーによって大きく異なるものです。

しかし、再調達価格は統一されているので、ローコスト住宅、大手ハウスメーカーに関わらず同じ価格を用いることになるのです。

また、原価法では再調達価格が元となり市場は考慮されないため、市場価格とは大きく乖離する可能性がある点にも気を付けましょう。

取引事例比較法の計算方法

ここでは、戸建ての土地の査定で用いられる取引事例法の計算方法をみていきましょう。

取引事例比較法の計算は以下の2ステップです。

• 標準地の単価を求める
• 標準地の単価に面積を乗じる

標準地の単価は、以下のような類似物件から3～4例をピックアップして平均することで求められます。

• 過去半年以内に成約している
• 面積や立地・交通の便が似ている
• 接道状況が似ている　など

求めた単価に以下のような補正を行います。

たとえば、標準地の条件が土地面積150㎡で成約価格が3,000万円のとき、標準値単価は1㎡あたり20万円になります。

この場合は、売りたい土地の面積が100㎡なら、20万円×100㎡＝2,000万円です。

補正を考慮しなければ比較的シンプルに計算でき、不動産会社による違いはそれほど大きくありません。

ただし、そこからどのように補正を行うかは不動産会社の基準になってくるため、最終的な価格は異なる可能性があり、注意が必要です。

戸建てを取引事例比較法で査定するメリット・デメリット

取引事例比較法で査定するメリット・デメリットをみていきましょう。

メリット

取引事例比較法は、実際に成約された価格をもとにする、市場性が考慮された方法です。

そのため、実際に売却できる価格に近い査定額の算出が期待できます。

デメリット

デメリットとしては、使用する取引事例に査定の精度が左右される点が挙げられます。

複数の類似取引がある場合、そのなかからどの取引で平均を求めるかで標準地の価格が変わり、最終的な査定額も変わります。

反対に、類似取引件数が少なくても、正確な査定が難しくなります。

取引がなければ、そもそも取引事例比較法を用いることができません。

このように、類似の取引事例に大きく影響される点は覚えておきましょう。

戸建ての査定に原価法や取引事例比較法を採用する際のよくある質問

最後に、戸建ての査定に原価法や取引事例比較法を採用する際のよくある質問をみていきましょう。

原価法は既成市街地の査定で利用できないのはなぜ？

既成市街地とは、都市計画法や首都圏整備法などで定められている一定の地域です。

首都圏・近畿圏・中部圏などの一部の地域が、既成市街地に指定されています。

既成市街地や古くからある既成住宅地域は、建築当初の仕入れ価格などが把握できる再調達価格が算出できないため、原価法が適用できないのです。

不動産鑑定における原価法と不動産査定における原価法に違いはある？

不動産鑑定と不動産査定の原価法は基本的に同じです。

不動産鑑定は「不動産鑑定評価に関する法律」に基づいて鑑定を行い、公的な証明としても有効です。

そのため、ホテルやゴルフ場などの特殊な不動産取引や裁判時などで用いられるのが一般的でしょう。

一方、不動産査定は不動産会社が売買のために行うものです。

また、不動産鑑定は有料であるのに対し、不動産会社の査定は営業の一環として無料で行われます。

売買目的の査定であれば、不動産会社の査定で問題ありません。

▼関連記事：有料の不動産鑑定が必要になるケースは？

まとめ

戸建ての建物で用いられる原価法は、築年数や構造が分かれば比較的に算出できます。

他の取引に左右されないので、類似物件の取引がなくても算出できるというメリットがある反面、市場性が考慮されない点には注意しましょう。

一方、土地部分では取引事例比較法を用いるのが一般的です。

どのように査定されるのかを理解しておくと、不動産会社の査定を提示されたときに見極めがしやすくなります。

自分でも一度算出するなどして、提示される査定額を納得できるか判断し、信頼できる不動産会社を選べるようにしましょう。